真正利好！美元加息周期结束，2024楼市有望卸下重压| 2023房價 | 中國房價 | 中國樓市

这轮救市，为啥楼市没像2008年和2015年那样，快速"V"型反弹呢？抛开周期因素，我觉得主要有两方面原因。原因一：现在的老百姓已经没钱买房了！ 你知道吗，房价的高低其实取决于老百姓的负债能力。只要老百姓还能借钱买房，房价就会一直涨。但是现在，老百姓的负债已经快要爆炸了。你看看，2008年的时候，我们的居民负债率才17.0%，到了2015年就涨到了31%。那现在呢？已经超过64%了！这意味着，我们每个人平均都欠了一堆钱，还不上了。这样的情况下，谁还敢买房呢？原因二：现在的货币政策比较谨慎。你可能还记得，2008年和2015年的时候，村里为了救楼市，出台了很多强力的政策。

比如，每次降准都是100个基点，还有四万亿的刺激计划，还有棚改货币化。这些政策都是为了让老百姓有钱有信心买房，让房价回暖。但是现在，村里的态度变了。现在的降准只有25个基点，没有大规模的刺激计划，也没有棚改货币化。而且，利率也没有像2008年那样大幅下降，存量贷款也没有像2015年那样一刀切。这些都说明，村里已经不想让房价再涨了，而是想让楼市平稳降温。
那么，为什么村里会这样做呢？其实，这也是有原因的。如果你把这两个真相归类一下，你会发现，它们都跟两个词有关：经济和政策。

因为，居民负债率是个相对概念，只要经济好，收入高，通胀高，负债率就会降低。而村里的政策，也是根据经济形势来调整的。如果经济不好，就要刺激消费，让楼市活跃。如果经济好，就要控制风险，让楼市稳定。
比如在一线城市，20年前借了50万买房的人，现在可能觉得自己赚翻了，因为房价涨了好几倍。但是，这背后的原因是什么呢？其实，我们的村里有两个目标：第一，让GDP越来越高；第二，让老百姓的CPI越来越低。这听起来很简单，但是要做到这两点可不容易，因为我们的经济是一个复杂的系统，受到很多因素的影响，有时候一点小变化就会引起大波动。

比如说，美国的利率，你可能觉得跟你买房没什么关系，但其实它对你的财富有很大的影响。我来告诉你为什么：第一，买房的时候，你要看清楚市场的走势，不要盲目跟风。因为房子的本质是不变的，但是不同的时期，它的价格会有很大的差别。你看，现在卖房的人亏得要死，为什么？因为现在是经济下滑的时候。你再看，2019年买房的人也亏得要死，为什么？因为那时候是房价高峰的时候。所以，买房要有眼光，卖房要有智慧。其次，在经济周期中，有一个东西对你的钱包有很大的影响，那就是美元的涨跌。我跟你说，只要美元涨了，你的人民币就会缩水；只要美元跌了，你的人民币就会涨水。你可能会问：“那我不是应该看人口、土地、金融这些东西吗？美元涨了房价就会跌，美元跌了房价就会涨？”其实，这些东西都是有关系的，但是最根本的还是货币的问题。

那么，美元加息、降息会对你的房子产生什么影响呢？大家都知道，美国加息主要是为了控制自家经济，防止通货膨胀。但是，为啥美国加息会引发全球关注呢？这里就涉及到一个关键词——“息差套利”。听起来复杂，其实理解起来很简单，我用一个小故事来帮你解释。
假设有个星球，上面有两个国家，一个是鹰国，一个是熊国。他们的货币分别是“鹰币”和“熊币”，初始存款利率都是1%。假如你有100万，存哪个国家的银行都能拿到1%的利息。
有一天，鹰国突然把存款利率提高到了5%，这时候你就有了个机会：可以把钱存到鹰国银行，拿到5%的利息，比熊国多出4%。这就是“息差套利”，利用两国利率差异赚取收益。

当然，不止你一个人看到这个机会，熊国的很多机构也发现了，他们就从熊国银行借钱，然后存到鹰国银行，赚取4%的利差收益。但这过程中有个问题，就是货币兑换。你借的是“熊币”，存的是“鹰币”，需要在外汇市场把“熊币”换成“鹰币”。这样一来，“鹰币”变得抢手，“熊币”供应增多，导致“鹰币”升值，“熊币”贬值。在这个星球上，还有一些跨国公司，在两国都有投资。起初，他们觉得熊国经济好，就用“鹰币”换“熊币”，去买熊国的房子、股票、企业等。熊国经济确实不错，他们的投资也挺成功，100万涨到了120万。但当他们听说鹰国加息后，就不开心了。

因为他们发现，虽然赚了20万，但如果把“熊币”换回“鹰币”，只能换到102万。这意味着，他们的投资可能会亏钱。所以，他们赶紧卖掉熊国的资产，把“熊币”换成“鹰币”，回到鹰国。这样一来，熊国的房价、股价、企业价值都下跌，这种情绪和趋势会越来越严重，导致更多人抛售熊国资产，逃离熊国。只要美元一直加息，或者利率保持高位，那么2000美元的存款就能拿到5.3%的无风险收益。这5.3%的收益换成“熊币”，可不得了！因此，只要美元一直加息或者利率高于5%，资金就会流向美元这个“无风险收益率”。不过，最新消息是美联储可能要停止加息了。那这也意味着美元的收益率将要迎来下降了！

大家记好这几个关键点，美元降息，人民币升值，我们的购买力就提高了，不是吗？那么，这对我们的楼市有什么好处呢？很简单，美元降息，就相当于给我们的楼市卸了一座大山。你还记得之前的鹰部落和熊部落吗？他们都在争论楼市的走势，鹰派认为楼市会涨，熊派认为楼市会跌。但是现在，他们的故事要反过来了。为什么呢？因为美元降息，还有一个重要的影响，就是房企的日子会好过一些。你可能不太明白，我来给你举个例子。假设一个房企，以前借了1美元，国内赚6块钱就能还上。但是美元升值后，他要赚7块钱才能还。这就增加了他的成本，压缩了他的利润。那么，他怎么办呢？

他只能提高房价，或者减少房屋的面积，来保证自己的收入。这就导致了我们的房子越来越贵，越来越小。但是现在，美元降息了，他的成本就降低了，他就不用那么拼命地提高房价，或者缩水房屋了。这对我们来说，不是个好消息吗？当然，房企也不是一下子就能摆脱困境的，他们还要经历一段时间的调整。但是，随着美联储降息，他们的偿债压力会逐渐减小，信心也会逐渐恢复，这对我们的楼市，也是一个积极的信号。

那么，楼市的未来会怎样呢？我有几点看法，想跟大家分享一下：第一，货币政策松了一口气。虽然不是大水漫灌，但也比以前松了不少，比如那1万亿的特殊国债和2.7亿的地方专项债，都是给楼市打了一针强心剂。我觉得这是个好事，说明咱们的货币政策有了更多的灵活性，不会一味地紧缩。
第二，困境有了转机。咱们中国的政策要考虑三个方面：资本流动、货币政策和汇率。这三个方面是不能同时满足的，我们只能选两个。现在美元开始降息了，这就给我们的政策留出了更多的余地，我们可以更自主地调节货币政策和汇率，对楼市有利。

第三，未来已经在路上。楼市的涨跌不是一朝一夕的事，是受到很多因素的影响，这些因素还会持续一段时间。但是，从长远的角度看，楼市的利好因素正在逐渐增多，比如人口增长、城市化进程、经济发展等等。这些因素都会推动楼市的需求和价格，让楼市走向复苏。
第四，房地产的地位在提升。你们有没有发现，北京和上海最近都出台了一些救市的政策，比如降低了利率、首付和税费等等。北京和上海可不是一般的城市，它们是我们的超级城市，跟世界上的大都市不相上下。所以，北京和上海的楼市，就是咱们村里房产的“金标准”，它们的政策变化，对全国的楼市都有重要的影响。

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