扛不住了！人口流出加剧，三四线楼市的房价下跌何时休| 2023房價 | 中國房價 | 中國樓市

三四线楼市真的凉了吗？这10个城市的房价跌得让人心惊肉跳！ 你可能还在为买不起一线城市的房子而苦恼，但是你知道吗，三四线城市的房价也不是那么好过。最新数据显示，2023年三季度，三四线城市的房价竟然出现了罕见的下跌，有的城市甚至跌到了千元级别！这是怎么回事？三四线楼市到底有多冷？快来看看吧！
根据最新数据，2023年三季度，三四线代表城市的房价累计下跌了0.08%。这个数字看起来不大，但是对于一直上涨的房价来说，已经是一个不小的转折。而且，二手房市场也出现了同样的下跌趋势，累计跌幅达到1.30%。这说明，三四线城市的房地产市场已经进入了调整期，需求不足，供应过剩，价格下跌。

更让人惊讶的是，盐城、南通等10个城市的季度累计跌幅竟然超过了2%，这让三四线城市的房价下跌潮显得比想象中更为严峻。这些城市的房价曾经是稳步上涨的，但是在今年突然遭遇了寒冬，不少房东都在亏本出售，甚至有的房子已经卖不出去了。
那么，三四线楼市到底经历了多少跌幅呢？从房价来看，已经出现了明显的低迷态势。今年热搜上充斥着关于三四线房价下跌的消息，比如五线城市的鹤壁，房子已经降到了千元级别。而根据10月下旬发布的部分三四线城市近3个月的涨幅数据，60个城市中有59个都在下跌。从跌幅最大的几个城市来看，近3个月跌幅最大的城市盐城达到了-6.46%。

而这还只是近3个月的跌幅，如果对比往年的最高点，大量三四线城市的二手房均价较最高点已经下滑超过20%。
以廊坊为例，从2017年下半年开始，已经连着跌了7年之久。从 2016-2017年高点的1.6万/平，曾经靠着北京楼市的外溢最高可以每平破2万，而现在跌到目前1万/平。按照这个趋势，眼见着就要跌破1万/平以下，回到2015年前了。据说现在很多在2018年、2019年到廊坊楼市抄底投资买房的人，已经是亏的首付都没了。
二手市场端，情绪也传导到了当下房东的挂牌价上。以兰州和柳州为例，自2022年起，这些区域的二手挂牌价都在直线下降。夸张点的柳州，二手挂牌均价降幅达到了38%。柳州的链家网上翻看了几套品质还不错的住房，挂牌价在1万/平左右。

但挂牌降价的情况非常明显，有的在今年年初挂牌，如今陆陆续续降价了5次，调价12万；还有的就更心急了，10月26日才挂牌，5天后就直降15万，下调了快10%的价格。并且中介小哥还告诉我，真要成交的话，还可以至少再谈个5、6万下来，各位房东们的心态算是稀碎。其实，三四线城市的房价下跌，有一个很重要的原因，那就是库存。什么是库存？就是开发商建好的房子，还没有卖出去的那些。如果库存多，说明市场上的房子供过于求，买家就会占据主动，可以讨价还价，房价就会下跌。如果库存少，说明市场上的房子供不应求，卖家就会占据主动，可以涨价卖房，房价就会上涨。

那么，三四线城市的库存到底有多少呢？根据权威机构易居研究院的最新数据，截至2023年9月底，全国100个城市的新建商品住宅库存总量为51221万平方米，环比增长1.4%。其中，一线城市的库存为7400万平方米，二线城市的库存为18500万平方米，三四线城市的库存为25321万平方米。也就是说，三四线城市的库存占全国总库存的一半！
这还不算最惊人的。如果我们用一个指标来衡量库存的多少，那就是存销比。存销比是库存房源与销售房源的比例，越高说明库存越多，房价越低。2023年9月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为14.4、18.1和24.3。三四线城市的存销比最高。

全国100城中，存销比排名前10的城市基本集中在三四线城市，数字高得惊人。其中，晋江、韶关、江阴等地的存销比超过70个月。这意味着在这些城市，房子需要至少6年才能消化掉目前的库存。你可能会问，为什么三四线城市的库存会这么多呢？这和三四线城市的需求有关。近年来，随着人口流出趋势加剧，三四线城市的需求也在减弱。虽然净流出的趋势有所放缓，但整体上，三四线城市的流出占比增幅大于流入占比。尤其是当一二线城市入户门槛降低后，个别三四线城市的人口外流迹象愈发明显。这就导致了三四线城市的房地产市场供需失衡，房价下跌。

以去年的开封为例，在2022年末竟然出现了8.9万人的人口下降。这主要是由于省会迁移到郑州，使得很多人选择去郑州或者外出打工。而即使是在三四线城市生活的人们，很多也已经拥有了自己的房子。
比如在浙江省，根据第七次人口普查长表抽样调查数据，全省家庭户住房自有率高达64.71%，其中自建房占35.01%，比自购房的28.63%还要多。最高的衢州市住房自有率更是突破了90%。这样的高自有率无疑会对三四线城市的未来购房需求产生重大影响。
然而，三四线城市的房价就真的无法好转了吗？其实不然。以淄博为例，这个曾因烧烤烟火气走红的三线城市，在今年上半年新建商品住宅成交面积竟然达到了194万平方米，同比增加了33%。

这表明，只要有足够的刺激和动力，三四线城市的楼市也能有所作为。为了刺激楼市，很多城市也推出了购房“以旧换新”的活动，如济南、青岛、日照、太仓等。这些活动为楼市注入了新的活力。此外，产业的发展也是推动楼市的重要因素。比如江阴正在构建“345”现代产业集群，张家港也在大力推动产业转型，打造中国氢港。这些举措都为楼市提供了坚实的支撑。总的来说，楼市的发展并非一蹴而就的过程，它需要有人口和产业的支持。只有坚持执行并且持续发展，才能实现基业长青。

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