激进救市！1万亿大水冲入市场，楼市开始涨价去库存| 2023房價 | 中國房價 | 中國樓市

政府又出大招了！为了应对自然灾害的重建工作，决定增发一万亿国债，并且调整了2023年的中央预算方案。很明显真正的目的是为了给地方债务和基建投资打针。这么一来，全国财政赤字就要从38800亿元涨到48800亿元，赤字率也要从3%升到3.8%左右这可真是拼了老命刺激经济啊，政府可是豁出去了，提高杠杆率、狂拉投资和消费，这可是一场空前的经济救市计划！政府放开了财政政策的空间，不再保守地坚持赤字率的底线，而是转为积极地救市。政府愿意为了推动经济增长而增加债务，同时也给企业和居民提供了保护伞。这就创造了一个巨大的财富空间。除了增发国债之外，2023年，地方专项债将发行3.8万亿，其中2万亿已经提前下达。到了年底，还有3万亿将涌入市场。这意味着，我们将跳过产业和收入的环节，直接通过投资来推动财富的增长。这样一来，货币将逐渐变得不再值钱，而债务会被轻松对冲掉，这意味着借款越多的人将获得更多的利益。同时，根据杠杆原理，这将成为上游产业的一场财富盛宴。那么，这些资金最终会流向哪里呢？无疑，它们将被投入楼市，因为楼市是展示杠杆效应的最佳舞台。现在，楼市正处于关键时刻，房价即将开始上涨，库存也将得到有效消化。

最近，证券时报在头版刊登了一篇文章，题目是《适时放开楼市价格限制》。这篇文章引起了业内的热议，主要观点可以概括为以下三点：第一，现在的楼市还没有完全恢复，除了买房的人还受到各种政策的限制外，卖房的人也要面对各种政策的束缚。所以，政府应该放松对供需双方的管控，让市场自由发展。第二，放开房地产价格限制，让核心区域的好地段按照市场规律来定价，这样可以增加土地市场的活力。毕竟，谁都想买到好地段的房子，如果价格合理，就会有更多的竞争和交易。第三，好地段的地价上涨了，就会带动周边的房价也上涨。这样一来，大家都会觉得房价还有上涨空间，就会更有信心买房。买房的人多了，销售就会增长。这就是“涨价去库存”的道理。听起来很熟悉吧？之前不是有棚改货币化吗？那也是涨价去库存。一线城市不是放开限购吗？那也是涨价去库存。这次放开地价限制，更直接了一些。就像面粉价格涨了，面包也就跟着贵了一样。为什么要这样做呢？因为楼市和股市不一样。股市有涨有跌，大家都能接受。但是楼市只能涨不能跌，。只有房价上涨，刚需才敢买房，改善才敢卖旧买新，交易量才能增加。房子卖得好了，城市才能有钱建设基础设施和提升产业水平……这都是一个连锁反应。我记得，在2016年至2019年那段时期，全国房价的飙升主要归因于“地王”现象的频繁出现。简单举例来说，某个二手房小区原本售价为每平米2万元，但隔壁地块却以每平米2.5万元的价格成功拍下。不出意料，这个小区的房价迅速上涨至每平米3至4万元。由此可见，取消地价限制的可能性已经相当高。最近，土地资源管理局已公开表态，建议取消地价上限，并解除远郊区的1.0容积率限制。

现在的楼市有些低迷，但咱们不能否认核心城市、核心地段的房产仍然具有长期投资价值，甚至这些地方的需求还被压抑着。既然如此，我们不妨坦然面对。核心城区的房产就应该卖得贵一些，只有开发商赚到了钱，才能做出好房子，有钱人也才会心甘情愿地掏腰包。而远郊区呢，就没必要非得限制1.0的容积率了，这是为了啥呢？造别墅啊。郊区本来就没什么人愿意买，那就让他们造呗，富人在核心区住得不舒服了，完全可以去郊区买个别墅，享受一下乡村生活……所以现在的政策逻辑就是：先放水让有钱人买房，稳住市场的基本盘，等经济复苏了，刚需收入增长了，再继续控制房价。很多人问我怎么看这个问题？我之前就说过，管它是对还是错，因为市场有自己的运转规律。有钱人想买房子就让他买呗。北京的房价涨到20万、30万、甚至50万每平米都没问题，只要富人愿意消费，钱就会流进市场，就能带动其他行业的发展和就业。买不起房子怎么办？那就往外看呗，四环、五环、六环都可以考虑啊。住得越远，房子越大，反而还能促进城市建设和产业分布。我们的社会需要让贫富差距更加明显，而不是将其隐藏起来。因为隐藏的差距才是最危险的。有些人总想掩盖这一切，假装人人平等，但这种想法在五千年前就被证明是行不通的。以前限制地价时，我就预测这个政策会让市场变得糟糕，要么会制造出一堆质量低劣的房子，要么会变相给富人提供优惠。现在政策放开限制，从宏观层面来看，这解决了市场存在的一些根本问题，同时也给予市场自主选择的空间，这是一件好事。同时，它也尽可能地满足了上游需求。

最近的政策变化，让我们看到了一个明显的趋势：房地产市场已经从以刚需为主，转向了以改善和高端为主。这是一个巨大的转折点，也是一个重要的机会点。你还记得2006年的90、70政策吗？那是一个限制房价、保障刚需的政策，让开发商必须建设一定比例的小户型住房。那时候，房地产还是一个满足基本居住需求的行业。而现在呢？你看看市场上的楼盘，哪个不打着“改善”、“高品质”、“高端”的旗号呢？万科的郁亮说：“房地产行业从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。”这句话可是意味深长啊！他用一个特别形象的比喻：行业就像马拉松选手一样，正处于那个传说中的“撞墙期”。一般马拉松跑到30公里，大部分人都会觉得腿像被水泥灌了一样，跑不动了。这时候，身体就从消耗糖原转成燃烧脂肪。嗯，这个转换，在经济学家眼里，就是“新旧动能转换”。那这里的“碳水”和“脂肪”又代表什么呢？“碳水”就是那些刚需房，就像跑者离不开的糖原，而“脂肪”就是那些改善型住房和高净值人群。最近我拿一线城市做了个调查，发现改善性需求已经占了半壁江山，超过50%！但改善房的总供应却还停留在15-20%左右。这是不是意味着市场上的供需差距很大？是不是意味着这里有巨大的财富机会？那些天天喊“房产过剩”的人，我真是觉得他们和市场脱节了。他们把大城市和小镇、小城市平均了，觉得现在这个市场和以前一样。但事实上，现在的房地产市场已经不是以前那个市场了！

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