与温哥华房地产投资者聊投资原则和技巧

王红雨 BMO 房贷专家 手机：416-880-5089 微信：14168805089

房地产交易在加拿大的特点
交易量受突发政府干预比较大，房价波动幅度低于交易量波动幅度
政府干预性政策对交易量的影响时间在半年到一年；房贷政策变化对交易量影响低于3个月；利率变化几乎不影响交易量；失业率变化不影响交易量。
突发事件对房地产的影响：次贷危机，新冠肺炎，事件后4-6个月恢复正常。
结论：房价基本面是移民政策，土地供应，和信贷政策影响的。交易量是政府政策影响的。利率和失业率与房地产有相关性/correlation，但与交易量和房价没有因果causal关系。

COVID19临时政策的长远影响
降准：准备金率2.25%降到1%，释放3000亿现金给商业银行
QE: 央行从商业银行购买1500亿房贷
隔夜利率降为0.25%，历史最低
商业银行普遍降息，导致按揭贷款压力测试利率从5.34%降到4.94%
长远影响：低利率长期化，借钱投资更加有利可图，房产的投资属性强，利率低，将成为中产家庭追逐的投资产品

商业银行资金充裕，但房贷政策依然保守，严格执行B20
对新移民和非居民表示谨慎欢迎：必须有收入，登陆5年内的新移民可以提供中国的收入证明，雇主信加银行对账单；非居民，安省有15%NRST，BC省有20%土地转让税，父母为留学子女担保需要上产权和贷款。
结论：进一步拉大贫富差距，让能贷款的人先富起来。
房地产市场与低收入人群无关了，即，低收入人群失业率不影响房地产市场
疫情将所有人困在自己家，居住面积的挑战实实在在，是不是刚需，自己知道。
2017,2018,2019，净移民流入量没变，每年房价应上涨7.2%，连续3年都低于正常上涨幅度，补涨压力明显。
二手房市场持续供应不足，新房因停工影响供给。

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