房产投资从0到N

王红雨2021年7月8日 于魁北克传媒频道

王红雨 BMO 房贷专家 手机：416-880-5089 微信：14168805089

中产家庭财富积累之路
债务、利率与投资房管理
银行贷款标准
机构投资者是对手还是队友
投资房从0到N之路
中国人：人为财死鸟为食亡；仓廪实则知礼节，衣食足则知荣辱；让生于有余，争起于不足；人富而仁义附焉；天下攘攘，皆为利往，夫千乘之王，万家之侯，百室之君，尚犹患贫，而况匹夫编户之民乎。”
新教徒的资本主义精神：系统地，理性地追求合法收入和资产，积累超过自身生活基本需求的财富，不虚度时光，不奢侈浪费。
把工作/job当成天职/calling，不劳动，不得食，春种秋收，不贪婪，不浪费，不嫉妒——经济理性主义者，本能地利己，在交换中追求利益最大化，符合所处社会的伦理，使用合法的工具和流程。

债务管理能力，决定了获取房产的能力
利率是债务的成本，利率的不确定性，是地产投资的挑战
地产投资是一项小生意，需要管理，其中房产和租客的管理是难点

每个家庭的负债能力靠银行来评估
TDSR是标准的衡量标准，total debt service ratio，每月家庭债务/每月家庭收入，小于44%
评估方法非常保守，用5.25%的利率计算目标房产的贷款月供，如果能通过44%指标，则会获得1.5%利率的奖励
家庭间的财富差距，是由通过压力测试的能力决定的
“不同人之间的价值不能作为一个整体进行加总计算”——米塞斯。“同样，不同人之间的债务也不能作为一个整体进行加总计算”——王红雨

自住房，年收入的5倍
投资房，年收入的5倍，减自住房余额，最多10套投资房
保持稳定可验证收入
自住房没有达到理想居住条件时，用换自住房，保留原自住房的方式投资，途径就是搬家，买新自住房之前加按原自住房贷款
确定理想自住房之后，尽快加速偿还自住房贷款，牺牲RRSP,TFSA投资机会
对于收入的要求就两条：连续，可验证。Sustainable and verifiable
受雇改自雇，毁3年
收入藏在自己的公司里，无法证明个人收入，IT contractor, 地产经纪注册PREC
明明是加拿大税务居民，不把海外收入在加拿大税局申报
对房产的要求：必须是合法的residential property
面积太小影响流动性
非法分租，非法加建，租给多名学生，
Not livable，只有一个卫生间且在装修，只有一个厨房且在装修
有酒店成分的CONDO，有农场成分的house

自住房，年收入的5倍

（每套）投资房，年收入的5倍，减自住房余额，最多10套投资房

一个目标两条路
借钱投资已成为趋势，房产是家庭NO1资产，多一套房就超过一个家庭的财富，所以要确定多套房投资的家庭投资目标
两条路：1.通过换自住房，留住原自住房，积累多套房；2.还清自住房，每套投资房借到最大值

中低收入，单身家庭，只有一个人工作的家庭，选择不断买自住房，留原自住房做投资房的方式积累房产。技术动作：
凑首套房首付，而不是攒
换自住房之前加按现自住房，取出最大限度的现金做首付。每次换自住房之前，都要加按现自住房
中高收入家庭，自住房已不需要改善的家庭
用足全力加速还清自住房贷款，推迟满足感，推迟一切避税诱惑，每年把用于投资RRSP/TFSA的资金都用于加速偿还自住房贷款
采取“暴力”方式还清自住房贷款。《房奴翻身把歌唱|一夜还清自住房贷款是怎么做到的》——公众号《王红雨在加拿大》；视频《深度挖掘借款力》youtube 《王红雨》频道
新教伦理：工作是天职/calling，在尘世中努力工作，并积累财富，以此为凭被上帝拣选。华人的经济理性与基督教伦理暗合：不努力工作和不努力积累财富不会被天选。
房地产是NO.1家庭财富，如果在努力工作的同时无法兼顾学习金融资产投资技术，那就不用学了，买房就行。
加拿大人口净流入是趋势；全世界进入低利率是趋势；过多货币追逐有限资产是趋势。通过地产投资保全资产，趋势不可逆
所有人的平均负债水平没有任何意义，银行是评估家庭负债能力的裁判。
让能借到款的人先富起来
只要在加拿大有足够的报税收入，任何人都可以做地产投资。通过B20测试，是技术问题；要不要投资是决策问题。

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