为了平衡一生的收入我们被迫投资 第5集 （共6集）2019 09 21

王红雨讲加拿大房地产投资，14个话题，长达5小时的马拉松讲座
1.退休后收入会硬着陆
2.投资，是为了平衡一生的收入
3. 从GDP 看增量和存量，财富仓库的选择
4.选择财富加速器：杠杆还是复利
5.投机还是投资，长线还是短线
6. 房地产财富仓库的特点
7. 加拿大房地产市场分析
8.收益，风险，流动性，税赋
9. 地产投资最大合作伙伴：银行
10.地产投资的起步阶段
11. 地产投资的加速阶段
12. 地产投资的退出
13.地产投资中的难点分析
14. 地产投资的成功经验分享

1.地产投资最大合作伙伴：银行
2.地产投资的起步阶段
3. 地产投资的加速阶段
4. 地产投资的退出
5.地产投资中的难点分析
6. 地产投资的成功经验分享

房贷植物人的解决办法
搬家，买新自住房，将高额房贷的房子出租
搬家，租房住。45（2）
卖房，换新自住房之前没有加按原自住房
两处自住房，担保子女自住房的情况，除了攒钱加速还自住房之外，无解。

推石头上山的注意事项
分清好债务坏债务
消费太奢侈，阻碍投资
换自住房之前，一定要加按原自住房
保持收入稳定
担保他人自住房贷款需非常慎重
银行只看每月债务，因此贷款永远要选30年还款期
拒绝所有亲戚朋友贷款担保
自雇人士的两条路只能二选一：个人收入高，可以投资民用地产，将生意收入转为个人资产；公司收入高个人收入低，可以投资商业物业。无法兼得。
地产投资加速阶段
清点工具箱
房地产投资的规定动作
重要鹅卵石：自住房
时也，命也：时间顺序的安排
多套投资的理想与现实
清点工具箱：按揭贷款VS信用额度
房贷/Home financing：按揭贷款/Mortgage和Home Equity line of credit
按揭贷款的抵押注册形式是conventional charge (TD除外）
信用额度的抵押注册形式是Collateral charge，额度项下可以有分期付款的贷款
以民用住房做抵押，债权人可以是自然人或个人控股公司/Personal Holding Company
HELC 可循环使用，取款每日计算复利，第一抵押权HELC取款可转成分期付款贷款，TD和RBC对未使用的额度也计入债务
可再取回已付本金的按揭贷款re-advancable mortgage ，只有BMO的按揭贷款可以通过MCA取出通过加速还款已偿还的本金（mortgage cash account）
清点工具箱：正确使用信用额度
自住房尽快还清，退休前收入较高时加按成信用额度
投资房，刚买的时候不必申请信用额，决定最后一次加按时加上信用额度
有些信用额度取款后，不能转成分期付款的贷款，需问清楚信用额度的性质及应用。例如，2nd charge 的信用额度，取款后无法转成分期付款的贷款
额度项下取款，用于投资，利息可以抵税。自住房的Line 项下取款，影响借款能力
清点工具箱：加按/Refinance 上
资产提取资本的工具
就是按照市价和收入重做贷款
加按后，可以延长还款期amortization；续约无法延长
重做后的贷款可以是按揭贷款，也可以是HELC
因需要重新注册抵押，所以有法律费用
加按后取出来的新资金用于投资，利息可以抵税，自住或投资房都一样。用于消费，偿还自住房，购买RRSP或TFSA，利息不能抵税。（Schedule 4）
清点工具箱：加按/Refinance 下
通过加按可以加上或去掉配偶的名字，不会产生土地转让税
非夫妻关系，去掉名字，通过加按并换银行可以实现
换自住房时保留原自住房，需要先加按原自住房，否则换房后，难以加按原自住房，房贷植物人的主要原因
无论换自住房，买投资房，首先考虑能否加按投资房
投资房加按取出的资金，可以作为下一套投资房首付时，值得做加按；自住房只有在打算换自住房时再加按，加大贷款金额，或者，打算买投资房时通过加按拉长自住房还款期，不增加贷款金额
清点工具箱：续约和转银行
续约：renewal，只要贷款按时偿还，在原银行续期，并选择新利率即可，无需验证收入，无需检查是否与申请贷款是房产用途相符。不会将还款期amortization 延长
转银行transfer/switch，只有按揭贷款可以转银行，按揭贷款的抵押形式必须是conventional charge；且金额不变，还款期不变，新贷款依然是按揭贷款，通常情况没有法律费用；以collateral Charge 形式做抵押的房贷，不能做转银行，只能加按。
转银行的特例：中国银行（加拿大）的按揭贷款转银行必须做加按。
清点工具箱：收入
工资单+T4或雇主信
自雇需要连续两年同样性质的收入，最近一年高，用平均；最近一年低，以最近一年为准：
有限公司：T4 和公司分红dividends
佣金，自雇/business income，上浮10%
其他收入：利息，股票分红，养老金，长期伤残保险金，需要连续两年同样性质的收入，最近一年高，用平均；最近一年低，以最近一年为准。
高净值资产：除首付款之外，依然有流动资产在加拿大
清点工具箱：债务
永远用30年还款期，无论出租房还是自住房，保持月供最低
永远不要帮他人担保汽车债务
永远不要借investment loan
能借100万，借两个50万，降低空置率，保证加按的可能性
尽量不使用car lease，一定要贷款买车，需使用car loan
自住房选择银行时，要了解提前还款额度，以及提前还款后是否可以立即降低月供。BMO每日历年可以提前偿还20%初始本金，可随时降低月供VS RBC 每12个月提起还款额度10%，到期时可降低月供。
清点工具箱：利率的选择
自住房，以稳定为主，利率上升期，4-5年期固定利率；利率下降期2年固定。不好判断，2年固定。
投资房，合同期是自己估计多久之后可以通过加按取出资金用于下一套房首付。例如，市中心的CONDO，2年后就可以加按；北约克的CONDO需要至少3年。浮动或固定，选低的即可。
投资房在原银行加按，利率通常要高0.1%，转去其他银行会受到新客户的待遇
房地产投资中的难点分析
难以实现家庭财富跃迁的两个原因
事业，生活与投资
常见冲突及解决办法
算错投资回报，过分追求现金流
与银行合作要注意细节
难以实现家庭财富跃迁的两个原因： 一、没有把时间花在被动收入上
上班拿T4的员工
向资本出售时间，收入相对稳定
没有交易成本，为组织成本付出代价
没有本金风险
拿T4A收入的中介
因信息不对称产生的服务型行业，时间花在服务上
行业竞争以及市场波动造成的收入不稳
没有本金损失风险
自己做生意的小业主
自出资本，付出交易成本，为组织成本付出代价
行业竞争以及市场波动造成的收入不稳
承担所有市场风险，本金风险，

没有把时间花在被动收入上
上班族最适合房地产投资
业余时间多，不必像雇主一样没有下班时间
收入稳定，可长期稳定持有杠杆
中介性收入，连续两年收入高时，需要抓住机会买房或加按
小业主，需要平衡事业、生活和投资（生意以外的，产生被动收入的投资）
难以实现家庭财富跃迁的两个原因： 二、不会使用财富跃迁的工具
复利和杠杆，是财富跃迁的两个重要工具
复利，与大时代和起步早晚有重大关系
种树思维：股市关闭论
价值投资：好企业，价格低
拒绝当期收入的诱惑：避免频繁买卖
杠杆，在财务能力最强的5-10年使用，效果最好
已婚，家庭收入超过10万时最佳
种树思维：与银行、租客合作，长期持有
一旦拥有，持有难度很低
事业、生活与投资
自雇业主最难
退出生意时，如果出售价格很高，all in 所有资源发展事业，公司税率低，个人税率高：购买商业物业，仓库
退出生意时，对业主个人依赖很大的行业，出售价格低，应该在公司运营期内给自己多发个人收入，购买民用地产
利用新移民政策，自住房买大了，很难掉头，唯有搬家，地下室分租根本不管用
常见冲突及解决办法
事业与投资的不平衡：只能二选一；如果事业all in，民用地产投资只能放弃，发展生意，买仓库
收入不稳定的行业：抓住收入最高的两年，第三年买房和加按
太偏重生活，自住房不小心买大了，只能搬出来，把大房子租出去，一切重来
花在被动收入的时间要与主动收入的时间匹配：花在学习上的时间属于犁地，为播种的一刻做准备
出售时间的主要原因是没有资本：房贷属于虚拟资本，从房贷起步建立自己的资本仓库

算错投资回报，过分注重现金流
为了追求现金流，购买低价偏远的房产：人聚财聚，贵者生存
负现金流，会导致一些银行不贷款（看现金流的银行：TD, CIBC）
负现金流，等于银行同意你收入也分期付款
地产投资回报率，不仅是每年的资本回报率，更重要的是售出后的资本回报率，即，升值的回报更大。与股票收益相同，分红的收益只是一部分，收入后的总回报率才有意义

被错误的观点诱惑，被广告词误导
“独立屋有土地，所以保值” X，人口密度大的地方土地才值钱，低密度地区土地不值钱
学区，湖景，新房，豪华，地标，统统不是投资该考虑的因素。未来10年人口继续流入的地区，租金上涨，空置率低，管理成本合理的房产值得投资。
“有正现金流”X，尤其是短租才有正现金流的房产
“美国房产值得拥有”X，美国有遗产税，夫妻一方去世就交，需要购买大金额人寿保险

与银行合作要注意细节
CONDO 居住面积太小，没有卧室
主要生活设施在银行评估时被拆除
地下室两个厨房
学生聚居区的学生房
不符合区化规定分租
自住房分租，加按时银行拒绝贷款
按揭贷款最多10套投资房。超出10套属于商业贷款
楼花第二次转让的买家，可能申请不到贷款
所有的改变都需要付出代价
推迟满足感，积攒第一至第三套房的首付
有机会加按时，加按代价可以忽略不计
事业、生活与投资的平衡取舍中，放弃最优方案，选择最满意方案
改变的渴望大于恐惧时才会行动
能做到当下最满意，就值得行动
时间成本永远高于财务成本：
电影不好看，你会不会马上离开？经济学成本VS生产成本；机会成本VS沉入成本
不惜代价降低坏债务
化坏债务为好债务：新移民搬家，出租大房子，自己住负担能力范围内的房子
自雇人士在收入最高的2年之后，用私人借款还清自住房，加按多套投资房，偿还私人借款，实现自住房清零，贷款成功转移到投资房
还自住房时，先卖掉自住房，拿到现金，暂时租房或与父母同住，购买3套投资房之后，再购买新的自住房
父母自住房债务太大，父母出首付，子女贷款投资
知错就改，房贷植物人只能自救
壮士断臂：还自住房之前没有加按，新自住房贷款额达到收入上限。只能卖掉原自住房，加速还款新自住房。新自住房贷款余额是年收入的2.5倍之后，开始投资房产
劝走租客，加按自住房
短期使用私贷或私人借款，迅速降低自住房债务，加按投资房后归还高利率贷款

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