看得见的和看不见的风险 王红雨 2023年2月25日 房东网线下活动演讲

王红雨 BMO 房贷专家 手机：416-880-5089 微信：14168805089

意外大病，导致阶层降级；意外长寿，导致钱不够花；意外破产，导致重启人生…。人只要活着，就要承担风险。投资有风险，不投资也有风险。明知有风险，依然投资的人是勇敢的人，是为自己和家庭负责任的人。
加拿大一位做了28年房贷经纪人的前辈，在一次访谈中说，加拿大变了，他年轻的时候没有那么多人谈论房地产，也没有那么多人持有多套房，他为今天的情况感到迷惑。房地产投资，在任何国家，任何城市，都是风险很大的投资，但近些年来，加拿大的房地产投资却方兴未艾，投资者从“有钱人”慢慢过渡到了工薪阶层。没有参加过房产投资的路人甲，总是担心持有多套房的投资者吃不消，甚至盼着地产投资者赶快倒霉，自己能捡个漏啥的。路人甲们想象中的很多灾难并没有发生，无论是拼命加息还是疫情下的封城，都没有出现多套房投资者抛售房产的情况。路人眼里高风险的地产投资，到底有哪些风险？投资者们用了什么魔术驾驭了这些风险，并取得了丰厚的投资回报呢？
管理风险，等于管理未来，风险管理是非常宏大的题目，很少有人不知深浅的谈论这个话题。在我31年的职业生涯里，有13年做房贷专家，销售房贷，有8年做内部稽核，专门评价风险和内控。通过检查银行风险体系，以及近距离观察地产投资者的风险控制实践，我对公开讨论风险管理这个话题，多少有些信心。最近有点儿小膨胀，接受了房东网的邀请，谈一谈我对风险识别，风险管理，以及风险承担的看法。本文是房东网线下活动讲演的缩写版。

01 不投资也有风险

不投资也有风险。风险在于，一、人还在，钱没了；二、更容易破产。
加拿大养老体制中的社保，是很多国家学习的榜样，也是很多潜在移民眼中的“肥肉”，但很可惜，社保能到手里的钱一个人也就每年2万，如果夫妻俩都建在，还能勉强过活，一方去世的情况下，维持一天一个菠萝包都难。曼昆在他的经济学教材中提到过，每个人的年收入超过2万时，就可能会有储蓄，所以各国养老金基本上不会让领取人有任何储蓄，能够维持生命体征即可。加拿大在1980年时，9%的人口超过65岁，到了2022年这一比例提高到了19%，老龄化越来越严重。因为老年人领取的社保，是从现在工作的人收入中现收现付的，所以，领退休金的人越多，工作的人压力越大，今年加拿大又提高了CPP缴存的比例，从2022年收入的5.7%提高到了2023年的5.95%，吸血用的管儿又粗了一圈儿。除了社保，企业年金也是人们退休后收入的主要来源。享受DB类企业年金的人数大约是440万人，占加拿大人口的11%，其他89%的人都要没有稳定可靠的企业退休金。因此，个人投资的重要性越来越高。如果没有企业年金，退休前年收入10万，退休后的社保收入只有退休前收入的20%，妥妥地硬着陆。
加拿大的个人破产，是指在资不抵债的情况下申请破产保护，目的是为了暂时摆脱债务追讨，暂时进行个人资产保全，但对信用记录破坏非常严重，破产记录在信用记录报告上保留7年，期间很难获批任何信贷。资产是偿债能力的缓冲，有资产的人很难破产，尤其是有房产的人；相反，没有投资，没有资产的人，如果过度透支很容易破产。目前，加拿大房主的破产率是1%，既，100个破产的人中，有1个人是房主，其余99个人都没有房产。破产者49%是80后和90后，是破产大军的主力，主要是因为还没有建立起资产组合就过度借债消费了。媒体经常把个人破产数增加与房贷月供提高联系在一起，暗示房主是破产的主力军，写这种文章的小编根本不了解加拿大的个人破产体制，凭个人想象揣测破产原因。去年我还看到有媒体言之凿凿地说，有5套房的人破产的风险最高，不是有4套房的，也不是有6套房的，这种毫无根据的说法通常转发和阅读量都很高，盼着房主倒霉的心态跃然纸上。
02 房产投资面临的高风险

地产投资面临的极端风险是普通家庭无法承受的，一旦发生，投资人恨不得当初不做地产投资。例如，投资房被烧毁，因为非法分租，投保时没有向保险公司如实披露，导致保险公司拒绝理赔，同时，租客在火灾中有伤亡，房主承担刑事责任，丢了工作，需要马上变卖其他房产，用于赔偿受害者，并维持自己的家庭开销。还有就是最近频频发生的，产权被盗，房产被犯罪分子出售，也属于极端风险。
极端风险指的是，很多极不可能发生的情况同时发生在一个家庭身上。单一的风险，很难造成极端的结果，正如我们看到的，疫情期间，租金大幅下跌，绝大多数房主挺过来了；连续8次加息，大多数房主挺过来了。另外，除了多重偶然性叠加导致极端风险之外，地产投资者主动以身犯险也是一类极端风险。不买产权保险，产权被盗后，自己根本无法承担如此大的损失，不买产权保险就是房主自己以身犯险。我2007年在加拿大买第一套房的时候，因为当时还在美国工作，自己不住，所以在房产交割的时候，特意叮嘱律师一定要买产权保险。目前，每天全球有5亿封电子邮件和短息是骗纸发出来套取个人信息的，身份被盗取，产权被盗，比我当年买房时概率高了很多，我很难想象，有人买房的时候不买产权保险，别太自信了，骗纸专叮有缝的蛋，不买产权保险的业主是妥妥的猎物。把投资房租给超过一个以上的家庭，房东明知保险公司不愿承保，特意隐瞒真相，也是以身犯险。在压路机前面捡硬币的行为，是在拿自己的身家赌博。
贷款买房，就是与银行合伙投资，银行拒绝接受的房产，投资人也要远离。银行作为合伙人，是有底线的，例如，非法群租的房产不给贷款，学生宿舍式的房产不给贷款，这都是银行躲避极端风险的做法。买房时，房产用途是合乎居住要求的，银行放款之后，一些投资者进行非法群租，是一种在压路机前捡硬币的危险行为，风险和收益完全不对称。BMO银行有206年历史，累积的风险管理知识应该超过任何一位地产投资者。银行的风险管理经验，应该是地产投资者宝贵的财富。瞒着房产的大股东银行去冒险，是在铁轨上打盹，自欺欺人，掩耳盗铃。

03 可识别，可管理的风险

没有躬身入局的人，看待房产投资的时候，都如临大敌，凝望着深渊不敢前进一步。在路人甲的眼里，任何经济变量都能导致房地产市场崩盘，但实际情况是，崩盘的传说年年有，可一辈子也很难遇到一次。有机体，能把障碍变成肥料，地产投资者能把风险化作机会，能把困难化作动力，越挫越勇。地产投资者在实践中不断摸索和总结地产投资的风险识别，风险管理，以及风险承担的智慧与勇气，这些经验甚至比所取得的物质财富更加宝贵。置身事外的地产投资点评家，无法理解为什么这么多不利因素依然没有摧毁地产投资者的意志，不理解大风大浪面前地产投资者为何激流勇进，很少见到地产投资者急售房产。原因很简单，地产投资中的不利因素大多能够预见和克服，地产投资之旅就是个不断克服困难，承担风险，并创造财富的过程。勇敢者非常享受这一过程，所以不会轻易放弃。地产投资者需要具备的基本素质是：正确识别风险，放弃无法承担的风险，管理可控的风险，承担能够带来回报的风险。其中，正确识别风险是最重要的。
利率变化风险，租金变化风险，收入变化风险，房价波动风险，债务承担能力风险，失业风险，货币贬值风险，以及非对称风险，都是可以控制和加以管理的。
利率变化，从不影响房价长期趋势。利率变化能够导致房价偏离趋势，低利率的时候房价向上偏离趋势线，利率高的时候房价向下偏离趋势线。利率变化会改变贪婪与恐惧的情绪。利率变化会改变狂热和低迷的市场气氛。利率超低时，会导致房价泡沫风险，投资者需要尽量避免购买泡沫过大地区的房产。以大多伦多地区为例，2021年利率超低时期，周边郊区的房产，旅游区的房产，度假屋等，房价偏离总体趋势的情况最为严重，这些地区包括Barrie, Guelph, Hamilton, Kitchener-Waterloo, London, Nagara, St.Catharines, Winsor, Muskoka等等。选择浮动利率的原则：投资房，选择利率上涨时月供不变的银行。自住房，尽量选择固定利率。提前还款额度较大的银行应该是首选。到了触发利率时，如果银行只是建议增加月供，不要理会这种建议，只要不是强制要求增加月供，就不要提高月供。以上就是管理利率风险的基本内容了，并不复杂，记住这些主线即可。
关于房价波动的市场风险，有四条历史经验：1.油价高的时候，卡尔加里的房价市场风险高，2007年，2015年，房产泡沫破裂，分别是6年后恢复到原房价；2. 利率上涨+政府调控，对多伦多和温哥华房价影响大：2017，2018，约3年左右房价恢复；3. 加拿大以外经济环境对房价影响较小：次贷危机，1.6年后房价恢复；4. 经济衰退对房价影响最大：1989年安省，11.6年后，房价恢复。除了汲取历史教训，观察和感知市场温度也很重要。例如，交易量放大，房价猛涨的时候，市场温度太热，最好不要买房花，2016年市场高烧的时候买房花的人，2018和2019年交割时吃尽了苦头，但很多人不长记性，2021年市场温度最高的时候又有人去买房花，今年或明年这批房花交割的时候又能发现一批裸泳爱好者。
租金变化风险，收入变化风险，债务承担能力风险，以及失业等风险，主要是由银行来评估和把控。银行房贷政策相对稳定，但一直在从保守向极端保守的方向发展，看不到放松的迹象。债务与租金管理的核心是收入。收入高，可以扛住更多负现金流，买好房产，租给好房客，就可以不必为了追求高租金而忽略了其他风险；收入高，场外现金流充裕，可以承担更多债务，买入更多房产。路人甲在展示自己有天使般美德的时候，最爱说的一句话是“不要把杠杆拉满”，这是正确的废话，银行决定给借款人多大杠杆，借款人去银行，不同于去自助餐厅，all you can eat，随便吃，随便借，杠杆高低不需要路人指指点点。
非对称性风险：没有参与风险共担的代理人给出的建议需要非常小心。例如，医源性损伤，不看医生可能活得更久。很多中介的利益与投资人的利益不一致，甚至有些代理人隐藏尾部风险，只说好听的，对潜在损失避而不谈，交易后拿佣金走人，隐藏的风险由投资者承担。塔勒布写过一本书《非对称风险》英文书名是 Skin In the Game，直译过来就是风险共担或躬身入局，讲的就是现代社会的代理人风险问题。投资者需要自己做投资决策，请中介操盘完成，而不是请中介做决策，因为中介并不承担投资后果。代理人有时也是被冤枉的，例如，有人说是地产经纪推高了房价，呵呵，如果真是这样，房价得天天涨，一天都不会休息。
以上风险，都是投资者敢于承担，而租房的家庭不敢承担的，房东对于租客来讲，是上述风险的保护神。因此，投资者获得了承担风险者应有的收获。投资者在应对上述可控风险的同时，磨练了自己的意志品质，提高了财商，应了尼采的那句话“杀不死我的，会让我更强大。”房地产市场也一样，单一风险发生时，房价会出现波动，市场温度会发生变化，但房价的趋势不变，房产市场崩盘一直停留在人们的讨论中。
现代人最承担不起的是货币贬值的风险。不要幻想回到金本位年代了，因为任何国家都不会放弃随意印钱的特权。纸币只能越印越多，20块钱能买到的食物会越来越少，购物车不会骗人。退休后社保的2万收入，会让所有只依靠社保生活的人，对菠萝包印象深刻。有收入的25岁到65岁之间的40年，就是该承担风险，为平衡一生的消费而努力，从而摆脱退休后啃面包的命运。

04 风险的终极防范措施

“我从未见过有钱的预言家。”——塔勒布《肥尾效应》。没有人能靠准确的预测来致富，不主动承担风险的人将难以成为有钱人，风险和收益是对等的。“理性投资”也是句正确的废话，因为至今没有一个人能正确地解释什么才算足够理性，怎么做才算理性，除了马后炮之外，事先应该如何理性。现代人所谓的理性，始于马克斯韦伯，那时的理性是与祛魅对应的，韦伯掀起了相信科学不迷信宗教的理性革命，但这个哲学意义上的理性却害了很多投资者。投资根本就不是一门科学，拿投资当科学的人，无论学问多高，多么理性，都能输掉背心。长期资本管理公司LTCM是华尔街明星梅里韦瑟创办的，公司股东里包括因制定期权定价模式而获诺奖的罗伯特诺顿，他们的投资相当科学和理性，他们用极高的数学技巧算出来，鹅毛这类国家的主权债务违约概率是万分之一，

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