【異業種から不動産賃貸業を開始して首都圏で規模拡大する】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,1,9のご質問】
いつも為になる動画有難うございます！
金融機関目線のご説明、大変勉強になります。
お忙しい所、恐縮ですが質問させてください。
現在42歳、関西および関東メインで物品賃貸業を営んでおります。
年商約３億、借入残高約３億、内部留保約8000万、コロナの影響で約１割以上減。
本社は関西にあり営業所は関東にありますが支店登記はしていません。
１年半程前から関西で小規模店舗・収益物件を８棟購入しました。
合計約2億2000万、店舗７室、レジ１４室。
自社で本業に関わる直営店舗運営をしております。
■社長の個人保証についてですが公庫さんは外して頂いたのですが、地銀、信用金庫さんは色々と基準があるようで外してもらえません。
子供が三人おり妻は役員ですが事業にあまり関与していません。
妻からは『何かあった時どうする！』といつも言われます。
私はあまり気にしていないのですが、現在、生命保険金は5000万程です。
通常現状では外してもらうことは難しいでしょうか？
ぜんさんは経営者保証についてどうお考えでしょうか？
■昨年新会社を設立しました。本社登記は既存会社と同じ関西です。
売上は所有店舗物件のうち１軒を既存会社に賃貸する家賃売上と、既存会社の店舗収益物件の管理費用を定額で得ています。
今後、物件購入するにあたり実績をつくるため新会社で購入するのが良いか、消費税免税事業者の年商1000万以内までにすべきか。
既存会社で購入する方が良いかご教示頂ければ幸いです。
又、宅建業を取るとしたらどちらがよいか？
■今後、首都圏で収益物件を拡大して行くにはやはり支店登記や首都圏での新会社設立が必要でしょうか？
５年ほど前、支店登記なしで首都圏の事務所購入するのに何件も金融機関をまわり苦労しました。
当時は、唯一地元の信用金庫さんに融資頂きました。
今後の目標としましては、関西に７００坪程の思い入れのある物件がありまして(推定１５～２０億)、１０年以内には購入できる状況にしたいです。
長文失礼いたしました。支離滅裂な文章になり申し訳ありません、宜しくお願い致します。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】
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