库存压顶！杭州二手房取消限购，救楼市动作越来越大#中國樓市 #中國房價 #中國房地產

杭州最近有了大动作。二手房的限购政策取消了，增值税也从5%降到了2%。毕竟，杭州可是二线城市中的佼佼者，所以它的政策变动，市场讨论度还是相当高的。 这其实也是意料之中的事，我之前就说过，一线城市即使放开限购，也是正常的。 今年的大致走向嘛，估计二线城市的限购政策会逐步消失不见。这一波操作下来，迟早会倒逼一线城市的限购政策，也要有所松动，只是现在还没法预测，他们会放松到何种地步。今天，我们就来聊聊几个问题：第一，杭州这回放开了二手房限购，到底能带来什么样的效应？第二，那些一线城市究竟什么时候才会跟进，开始调整自家的政策呢？第三，这一轮村里出手救市，楼市周期有没有可能被重新启动？？

杭州这次只对二手房放宽了限购，目标明确得很。 都知道杭州房地产市场，之前热得发烫，主要因为大家伙都爱“打新”，新房和二手房之间的巨额差价，那简直就是炒房客的香饽饽。这样一来，杭州楼市一度热火朝天，但现在房价回调，新房和二手房的价格鸿沟虽然还有，但不像以前那么离谱了。如今新房都无需抢购，二手房哪还那么容易脱手呢？
瞅瞅杭州现在的状况，截至2024年2月，二手房挂售量已经飙到了15万套，也有数据显示逼近25万套，具体数字不论，总之杭州二手房库存是堆积如山。按照杭州去年二手房8万套的交易量来估算，要把这些存货都清空，起码得花上个2到3年，也就是24至36个月的时间，这远超出了正常去库存的合理周期。
所以说，杭州这次的政策意图很明显，就是要加速二手房的销售速度。不过讲实在的，这个政策有点过于针对局部，缺乏全局考量。当下最关键的问题，难道不是重塑市场的整体预期吗？仅仅放宽二手房限购，从提振市场信心角度看，恐怕很难达到我们的期待值。杭州的做法就像一点点挤牙膏，虽然挤牙膏也不是不行，但这容易让人觉得后面还有大招憋着，这样一来，大家反而更愿意持币观望、犹豫不决，反而不利于刺激楼市成交。
我个人预测，杭州这次救市措施，或许能让成交量暂时提升，但效果难以持久。杭州此举算是打响了第一枪，后续很可能会取消新房限购，其它城市也会跟着效仿，这可能性很大。至于一线城市，也应该快马加鞭，有所动作了。

大家都盯着呢，最吊人胃口的就是一线城市，啥时候也跟着效仿。这不，二线城市一放宽政策，不就是在从三四线城市，那里撬动资金和消费力嘛。若一线城市也这么干，那就相当于从二线城市那边争夺资源了。你说，一线城市能无动于衷吗？现在这情况，看着就像是各个城市在玩一场时间战术，都尽量给比自己实力稍逊的城市留点儿发展空间，谁先下手，谁就能更快吸引到人才和资本。一旦老大们出手，小弟们的日子恐怕就没那么好过了。
这就让我联想到之前的热门话题——怎么让农民变市民。这事不仅需要农民自身有意愿，也需要外部力量推动，例如政策层面的支持。三四线城市降低房价、调低利率，不就是为农民提供了一条进城安家的路子吗？同样道理，一二线城市也在努力，通过减少交易成本、减免税费、调低利率、首付比例，甚至降低购房门槛等手段，首要目标就是先把人吸引过来。哪怕你现在买不起房，别担心，大城市有各种保障房供应，租金不高，完全可以先租房过渡。
现如今，生育率这么低，抢的已经不只是人才，而是实实在在的人口了，先把人引进来，再慢慢筛选。这也是大城市大力兴建保障房的一大原因。
你琢磨琢磨，深圳房租虽说1000块，但月薪能到10000块，而在小城市，房租可能是500块，月薪却只有4000块，哪个更吸引人呢？何况除去住房，大城市和小城市的生活成本其实相差无几，菜价肉价基本持平。这就是大城市精明的地方。
那为啥一线城市还没动静呢？首先，保障房建设得一步步推进，这事儿去年才刚提出；其次，也得让二线城市先冲一波，吸收部分人口；再说了，确实不可能人人都涌向一线城市。
所以，一线城市会不会放宽政策？我认为会，但会和二线城市错峰进行，逐步释放政策利好。四大一线城市，大概率不会同时宽松，特别是北京、上海，房价虽高，但最难的是户口及其背后丰富的资源。除非实现真正的租售同权，不再卡户口。然而，北京、上海可能会在郊区先行试点，比如上海的五大新城、北京的六环外地区取消限购。
总而言之，招数必然存在，只不过不会一股脑全抛出来，还需要给政策制定者，一些反应时间和实施空间，以便相关政策能够顺利落地。

这次的楼市救市行动，会不会真的让市场周期重新启动呢？这问题可不好轻易下定论，因为任何一个微小变量都可能导向截然不同的结局。就像美国利率的起伏、全球地缘政治格局的变动，以及我国货币政策、财政政策的具体执行情况，这些都是牵一发动全身的关键因素。
归根结底，楼市不过是经济周期的一面镜子，历史上经济周期总是轮回反复。若要洞察其中玄机，就得紧紧盯住一个重要指标：那就是通货膨胀。
我估摸着今年咱们国家可能还会进一步下调存款准备金率，让贷款利率、存款利率双双下行，再次释放一部分流动资金。这时候，咱们不应只盯着楼市眼前的短期波动，而应着眼更长远的时间维度，比如半年、甚至一两年。过去三年累积下来的问题，终究是要解决的，关键在于如何解决，以及需要多久的时间来化解。
房价能不能上涨，核心就看两点：一是通胀水平，二是供求关系。简而言之，市场上的钱多了，房价就有了上涨的底气。供求关系更是经济学基础，但在分析供求时，不能光看总量，更要深入研究结构性供求。
放眼全国，房子整体上可能处于过剩状态，但问题是，那些过剩的房子，真的是大家想要的吗？有多少人愿意回老家常住？多数外出务工者一年也就回家住个十几天，如果大城市能大力推动保障房建设，即便房价只有市场价格一半，很多人可能还是会选择留在大城市。
所以，我们在探讨供求时，要找准人多地少、房源紧张的地方。像鹤岗那种地方，可能房子比人还多，房价哪来的上涨动力？反观那些产业发展好、就业机会多的城市，对年轻人有着极强的吸引力。
不过，大部分人在判断楼市走向时，容易受到情绪的影响，往往会因短期的悲观情绪而过度放大对长期趋势的预判。

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