楼市政策底已现：超40城房贷利率下调，房地产自救行动升级#中國樓市 #中國房價 #中國房地產

一季度的经济表现真给力，进出口和制造业一路狂飙！给咱经济复苏注入了满满鸡血。这背后透露出一个明晃晃的信号：经过几年起起伏伏，咱国家的经济，似乎终于开始摆脱对房地产的重度依赖，坚定地走向以工业为主导的实体经济之路。长远来看，这绝对是个积极的转向。
但这同时也暗示着，一旦这种思路占据主导地位，村里恐怕不会再祭出更为激进的房地产刺激政策了。换句话说，像北京全面解除限购、三四线城市搞大规模棚改这类举措，估计短期内是没戏了。
我瞄了眼数据，北京3月份二手房成交14280套，这个数刚好卡在市场冷热分界线上，不温不火，中规中矩。照这个行情，村里也没啥迫切理由再放松政策。
要是北上广深这些一线城市，都不大动干戈刺激楼市，那二三线城市的市场预期，也得跟着受影响。说白了，楼市已经触碰到政策的底牌，其他城市只能凭自身实力应对市场波动，这对城市管理者的智慧，绝对是巨大考验。
像沿海那些底子厚、制造业吃得开的地方，企业税收足够撑起财政开支。可对于那些底子薄、盈利能力弱的城市来说，要是没了房地产这块收入，日子恐怕只会越来越难过。
最近，各地纷纷意识到问题严重，卯足劲刺激房地产。从4月开始，全国已有超过40个城市，阶段性取消首套房贷利率下限。赣州最低利率能降到3.55%，广东中山更猛，直接干到3.35%，还有江苏四个城市，胆儿更大，直接取消首套房贷利率下限，最低能到3.25%。
随着利率政策放宽，降息空间彻底敞开，今年不少城市的房贷利率，已经降至历史低位，甚至低于企业贷款利率，大步迈向“2”字头。

那利率降了，买房的人是不是就多了，成交量也跟着上去？按老理讲，答案自然是肯定的。但放到现在这个多变的市场上，咱们得从两个角度来琢磨琢磨。
首先得瞧瞧房价里的水分挤干净没。就拿一线城市来说，这两年二手房价格一路下滑，尤其是那些老旧小户型，市场本身就不景气，再碰上一堆人急着脱手，房价更是跌得惨不忍睹。
这其中，媒体的舆论也推波助澜。自打去年起，就有不少报道唱衰一线的老破小，吓得一众房东心里发毛。结果，去年一线城市的二手房挂盘量，直接冲上了历史高位。
房价自然也跟着一路俯冲。2021年，一线二手房均价每平6.22万，到了2024年第一季度，已跌至4.1万。对比峰值，房价缩水33%，基本回到2018年底水平。圈里有句话，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
我们若以2018年底，一线二手房均价每平3.94万为参照。就能算出这些年，房价泡沫的变化。2021年一季度，泡沫最大，达58%，而今年一季度，仅剩5%。这么看来，北上广深这些一线城市的房价泡沫，确确实实被挤掉不少。

在一线城市，那些老旧的小区虽然价格坚挺，但最近也经历了一次罕见的大幅下跌。我们分析了市场数据，发现在一些抗跌性不强的城市，二手房市场已经挤掉了泡沫。
也就是说，目前全国大多数城市的二手房价格，已然回调至更合理区间，性价比大幅提升。
但价格降了，就一定有人抢购吗？这还得看两样关键指标：“人口需求”和“市场预期”。
所谓“人口需求”，说白了就是房子和人口供需的匹配度。一座城市房子多、人少，哪怕房价跌至冰点，也可能无人问津；反过来，房子稀缺、人口众多，房价一旦触底，买家们便会蜂拥而至，推动房价再度攀升。
至于“市场预期”，它关乎人们对这座城市发展前景的信心。一个经济状况良好、居民收入高的城市，不仅自住需求旺盛，投资需求同样强劲。而这投资需求，恰恰是决定房价走势的关键，其影响力远超自住需求。
展望未来，预计今年，会有更多城市的房地产市场触底反弹，成交量的提升或将拉动房价上扬。然而，也会有一些城市陷入长期的“有价无市”窘境。
判断这一切的决定性数据包括：城市的房源构成、房屋拥有率以及新增人口数量。
最后，关于大家关心的焦点问题——国内房地产市场，还值不值得投资？不妨把房价看作股票价格，城市则类比为上市公司。公司有大小优劣之分，有的公司股价暴跌后能东山再起，有的则可能被市场遗忘。
以日本东京为例，其房价在经历前期崩盘后，今年展现出强大势头。尽管银行贷款态度谨慎，全球投资者的涌入，仍助力市场重启价值循环。反观去年，备受西方媒体热捧的越南房地产市场，却遭遇重挫，众多开发商破产，留下大量烂尾工程。如果你对这些问题感兴趣，深入剖析这两个案例，或许能找到更为真实的答案。

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