영끌은 절대 하지마! 능력이 되는 실거주자라면 지금 집을 사되 눈높이를 낮춰라! (부동산투자) 구만수 박사 (풀버전)

0:00 ”토지투자 모르면 하지마“저자 도시계획기술사 구만수 박사 (촬영일 11월5일) 지난 주 4회로 나누어 업로드한 영상들을 통합한 풀버전 입니다.
1:11 부동산 가격이 올라서 집을 가지고 있는 사람들은 세금 등의 문제가 있고, 집을 보유하지 못한 사람들은 상대적 박탈감 등으로 모든 사람들이 힘들어하는 시기이다.
2:04 지금과 같은 부동산 정책이 이어지고, 세계 경제 상황이 유동성을 계속 불어낸다면 하락하지 않을 것이다.
2:30-2:52 정책이 사람들의 마음을 불안하게 만들고 있다. 무주택자들과 집 장만을 준비하던 사람들의 마음을 조급하게 만들고 있다.
3:48-4:04 정부가 시장을 조절하려는 것이 가격을 더 상승시키고 사람들의 마음을 불안하게 만들고 있다.
4:32 한국의 주택, 특히 아파트가 자산 가치로 대두된 것은 한국전쟁 이후, 복구 과정에서 일어났던 일이다.
5:07 경제가 발전하면서 성장한 70년대~90연대 때는 경제 성장이 따라 주었고, 공급이 절대적으로 부족해서 합당하게 오를 이유가 분명히 있었다.
5:31 지금은 서울을 제외한 전국적으로 주택 보급률은 높은 상태다. 집이 모자라지는 않지만, 누구나 살고 싶어하는 집은 부족하다.
6:29 좋아하는 집, 선호하는 지역이 집중될수록 양극화가 되면서 비싸질 수밖에 없다.
7:31 다주택자들이 여러 채를 가지고 있던 것을 팔아야 하는데, 안 좋은 것부터 팔고, 좋은 것은 가지고 있는다.
7:44 집이 없는 사람은 안 좋은 집은 사기 싫고 좋아하는 집, 선호하는 지역으로 들어가려고 하는 경쟁의 결과가 각 지역마다 가격이 올라간다.
8:28 정부 정책이 전향적으로 바뀌어야 사람들의 마음이 진정이 될수 있다.
8:47 1기 신도시 같은 대규모의 공급물량과 대내외적인 경제 충격(IMF, 오일쇼크, 리먼사태 등)이 터져 반대 적인 현상이 일어나야지만 진정이 될 것이다.
10:12 일본이 1986년부터 부동산 가격이 올라갔다가 90년대에 떨어졌는데, 프라자합의 때문에 전 세계의 유동성이 모두 일본으로 몰려든 것, 때문에 부동산 가격이 올라간 것이다.
10:31 한국의 주택가격이 올라간 과정은 일본과 틀리다.
10:43 인구감소는 장기적으로 인구가 줄어드는 것은 맞지만, 현 상황에서는 인구는 지금도 늘어나고 있고, 더 중요한 것은 인구수보다는 가구 수다.
12:42 어느 지역이든 인구가 줄어들어도 사람이 살 것이고, 어느 지역이든 경제가 안 좋아도 자산을 가지고 있는 사람은 있다.
13:06 부동산이 다른 재화하고 다른 것이 주식은 액면분할이라도 하지만, 부동산은 움직일 수 없는 부동성과 늘어날 수 없는 부증성 때문에 어쩔 수 없다.
14:40 한국도 서울 한복판의 핵심 지역은 대 내외적인 경제 충격이 있게 되거나 부동산 정책이 있으면 어느 정도 가격이 떨어질 수 있지만, 다른 위성도시는 더 크게 떨어진다.
15:21 다마 신도시는 도심과 거리가 많이 떨어져 있지만, 한국의 신도시는 거의 붙어 있어서 일본과 비교하는 것은 곤란하다.

집을 실 거주용으로 살 능력이 되면 사는 것이 맞지만, 돈이 없는데 영혼까지 끌어서 집을 사면 삶이 더 피폐할 수 있다.

지금도 가격이 싼 곳은 싸다. 비싼 곳에 들어가겠다고 생각해서 자신의 부담 능력을 넘어서 돈을 끌어다 집을 사는 것은 바람직하지 않다.

눈높이를 너무 높이지 말고, 자신이 살고 있는 곳에서의 강남, 가장 좋은 지역에 들어가면 괜찮다.

오랫동안 무주택자이고, 자녀도 많고, 부모도 모시는 사람들에게 우선권을 주는 것은 맞다. 그런데 젊은 사람들은 가점이 안 되어서 상실감이 크다.

지역주택조합은 공부도 하지 말라고 한다. 사기 집단이 많다. 지역주택조합을 재개발이나 재건축 정비사업으로 생각하는데 전혀 다른 것이다

지역주택조합의 성공률은 10% 미만이다. 유튜브나 포털 사이트에 지역주택조합 피해를 검색하면 사례가 정말 많이 나온다.

지역주택조합은 소유권이 다른 여러 사람들을 모아서 아파트를 짓는 것으로 평균 매입 단가가 점점 올라가고, 나중에는 집을 안 파는 사람도 생겨난다.

관련된 지식이 부족한 상황에서 마음만 급하고 시야는 좁은데, 과속을 하게 되면, 사고가 나게 된다. 모를 때는 안 하는 것이 좋다.

아직 안 오른 지역도 있다. 신문, 방송에서 계속 집값이 올랐다고 하지만 실제로 안 오른 곳도 있어서, 자신의 부담 능력에 따라 사면 된다.

지난 60년간 평균가는 계속 상승했는데, 실제로는 우상향하면서 올랐다 내렸다는 반복하면서 올라가는 것이다.

최근 들어 전국이 모두 올라가는 상황이 벌어지는데, 임대차 3법 때문에 그렇다.

전국이 지역적으로 어느 지역은 오르지만, 어느 지역은 소강상태고, 서울로 어느 지역은 많이 올랐지만, 어느 지역을 덜 오르는 상황이 있다.

울산, 창원, 광주가 조정을 받았다. 부산도 8.2대책 후 3년간 힘을 못 내고 있다. 입주 물량, 경제 상황, 지역의 영향으로 돌아가면서 조정을 받았다.

어떤 지역에 오를 때가 되었다는 공감대가 형성되어 진입해서, 매물을 10개 중 2.3개를 사게 되면 나머지 7~8개를 매도인들이 모두 거두어 버린다.

부동산을 진단할 때, 경제 사정, Fed의 유동성, 전출입 상황, 인구 증가율, 역세권의 유동성, 입주 물량 등을 보는데, 이런 것들이 복합적으로 나타나는 것이 가격이다.

서울은 다른 측면이 고려되어야 하지만, 지방의 경우는 가격의 상승률이 줄어드는지와 지역의 잠정적 수요를 판단해야 한다.

거래량도 떨어지고 미분양 분양이 조금씩 늘어나는데, 집 가격은 크게 올라있으면 100% 오버슈팅이다.

핵심 지역이고 누구나 살고 싶어하는 지역이라면 어느 정도 방어는 되겠지만, 전체 평균 시장으로 보았을 때, 위험한 신호이다.

투자라는 개념이라면 인구 50만 이상이 되어야 한다.

시골에서는 전세난이 일어나지 않는다. 서울에 임대차 3법이 발효되기 전에는 은마아파트 전세 가격이 4~5억 정도 했다. 3개월 만에 8억~8억5천이 되었다.

전세 제도는 은행 이자가 높고, 대출이 잘 안 되었을 때, 집주인이 전세금을 받아 다른 곳에 사용하기 위한 것인데, 지금 이자율이 낮은 상황에서는 맞지 않는다.

매매, 전세, 월세 중에서 전세가 주거비용이 가장 적게 드는 구조이다.

3주택 이상 다주택자는 4%밖에 안 된다. 다주택자가 물량을 내놓아도 많지 않다.

집값 때문에 출산율, 결혼율이 떨어진다는 것은 잘못된 것이다. 서울이 2010년~2014년까지 집값이 떨어졌을 때, 출산율이 늘어나지 않았다.

부동산, 특히 아파트는 독자적인 측면에서는 내가 좋아하는 곳을 사게 되면 100% 망한다. 누구나 좋아하는 곳, 대중이 선호하는 곳이 나중에 현금화하기가 쉽다.

다주택자는 무조건 나쁘다 하고, 세금이 높으니까 안 팔아도 될 집을 팔아야 한다.

지금은 집 보유 개수를 제한시키고 있는데, 갭 투자는 상승장에서 매매와 전세가격이 근접해 있을 때, 집 개수가 많아야 하기 때문에 지금은 할 수 없다.

전세가 주거비용이 가장 적게 들기 때문에 선호를 하지만, 지금 상황으로 간다면 월세가 늘어날 수밖에 없는 구조이다.

정부 부동산정책이 강남과 시골 농가주택과 똑같이 획일화시켜야 한다는 것은 모순이다.

전세에서 월세로 전환하는 것은 2.4% 법으로 낮추어 놓았는데, 그 외의 일반 시장에서 새로 월세를 계약할 때는 시장 상황에 따라 달라진다

2007년, 2008년도에 분양가 상한제와 서브프라임 모기지 사태가 터지면서 수도권부동산 시장이 하락했을 때, 지방은 그때부터 상승했다.

유튜브 등에서 어떤 물건을 사라고 하는 것은 거의 사기가 많다.

토지 투자해서 돈을 번 사례들이 많이 있지만, 모든 사람들이 지식, 베팅 능력, 배짱이 있는 것이 아니기 때문에 토지 투자로 돈을 벌기 힘들다.

토지는 인플레이션 상승률만큼 계속 오르는데, 문제는 가격이 올라도 안 팔린다.

토지나 상가에는 투자자 10명 중에 한 두명만 투자를 하지만, 아파트나 주택 시장은 전 국민이 다 참여 한다.

토지 투자는 땅을 살 때, 나중에 나에게 팔라고 할 사람을 누구인지 알고 시작해야 한다.

토지로 돈을 번 사람들은 대부분 10년, 20년, 30년, 긴 시간을 가지고 있었기 때문에 올랐던 것이다. 1960년에서 2005년까지 평균 3.300배가 올랐다.

땅을 살 때는 내가 들인 비용보다 높은 가격에 사가느냐를 예측하고 해야 한다. 정부나 지자체에서 수용하는 것은 수용하는 시점의 감정가격보다 싸게 사야 한다.

토지 공부는 깊이 있게 할 수도 있는데, 최소한의 공부를 해야 한다. 땅을 사면 산 땅에서 무엇을 할 수 있는지는 알아야 한다.

땅에서는 아무 소득도 발생하지 않는다. 그런데 너무 먼 미래를 보고 땅을 사면 안 된다. 사려고 하는 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 무엇인지는 알아야 한다.

상업용 부동산은 수익형 상품이다. 빌딩이든 상가이든 건물 가격의 가치를 볼 때, 나오는 월세를 환산해서 건물의 가격을 매긴다.

금리가 올라가면 요구 수익률이 높아지게 된다. 그러면 건물 가격은 계속 낮아진다. 그리고 코로나도 인해 월세 수익이 더 줄어들게 되었다.

신도시에서 장사가 될 수 있게 상가 비율을 적정 수준으로 해야 되는데, 상업 지구 입찰이 돈이 되니까 적정수준 보다 더 늘리는 것이다.

상가 입지가 좋아도 결국 월세 수익률이 높아졌기 때문에 입지가 좋아지는 것이다. 신도시 상가는 전문가도 안 한다.

수익형 부동산은 월세를 받으면서 가격도 오르기를 원하지만, 그런 일은 시스템상 있을 수 없다.

아파트는 수익형 상품이 아니고 시세 차익형 상품이다.

전세는 순수한 사용가치다. 전세가 사용가치면 매매는 교환 가치가 있고, 희소성이 있어서 약간의 거품이 들어갈 수 있다.

전세가격을 잡아야 한다. 집 값이 떨어지는 것은 전세가격이 떨어져야 집 값이 떨어진다. 전세가격을 폭등시키고 집값을 떨어뜨린다는 것은 말도 안된다.

Видео 영끌은 절대 하지마! 능력이 되는 실거주자라면 지금 집을 사되 눈높이를 낮춰라! (부동산투자) 구만수 박사 (풀버전) канала 815머니톡