10년 후, 돈 버는 부동산은 바로 여기! | 박합수 KB금융 부동산 수석위원 (풀버전) | 815머니톡

10년 후 상승할 수 밖에 없는 지역이 어디인지 "대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라"저자이자 KB국민은행 부동산 수석위원이신 박합수 위원의 분석을 들어보시죠. 3회로 나누어 업로드한 영상 풀버전입니다.(촬영일55월27일)
00:37 부동산은 단기 투자도 있을 수 있지만 5년 10년 중장기적인 관점에서 접근해야 한다. 따라서 현재의 제도와 상황을 뛰어넘어 미래 10년 후를 어디서 맞이할 것인가를 생각해보아야 한다.

01:43 인구 감소 - 수요 감소 - 가격 하락? 하지만 인구 감소는 지역별로 다르다.

02:17 2005년 11월 기준 통계청은 2018년을 정점으로 5,000만을 못 찍고 인구가 감소한다고 했지만 2020년 현재 대한민국 인구는 계속해서 증가하여 5,200만 명을 넘어서고 있다.

03:25 부동산은 지역 간의 대체성이 없기 때문에 인구도 각 지역별로 세부적으로 분석할 필요가 있다

03:47 수도권에는 우리나라 전체 인구의 절반이 모여 산다. 이곳에서 인구 감소를 논하는 것 자체가 맞지 않다

04:01 주택의 단위는 인구가 아니라 가구다. 가구의 변화는 계속해서 우상향이다. 통계청 자료에 따르면 우리나라 가구수는 2040년까지 증가하는 것으로 전망된다.

04: 23 우리나라 가구원수는 평균 2.4명 정도다 가구를 중심으로 부동산 수요는 완만한 우상향이다.

04: 48 수도권 기준으로 2018년 1년간 서울은 3.3만 가구, 경기도는 16.7만 가구, 인천 1.7만 가구, 1년간 총 21만 가구가 증가했다. 이는 21만 호의 집 더 필요하다는 뜻이 된다.

06:41 일본의 버블기는 우리나라에 올림픽이 있었던 1988년 전 세계적으로 실물자산의 급등기와 맞물린다.

10:40 우리나라의 경우, 규제지역 위주로는 주택담보대출비율(LTV)이 40%일 정도로 대출에 대한 관리가 체계적으로 잘 되어 있다.

17:20 지금의 주택의 수급 불균형 문제는 당장은 물리적으로 해결이 안 되고 있다.

17:34 서울의 경우 최근 발표된 용산정비창 8,000호 공급 같은 재건축 재개발 비중이 상대적으로 크다.

18:05 2010년대 들어서 재건축 재개발도 계속 지체되었고 신도시 사업도 없었기 때문에 현재 주택의 수급불균형 문제가 심각해졌다.

20:43 서울, 수도권뿐만 아니라 대한민국 전 지역의 가치를 국토 관리 차원에서 되짚어볼 필요가 있다.

코로O 사태가 가져온 실물 경제의 위축이 부동산 경제에도 영향을 미칠 거라는 의견이 있지만 과연 그럴까 좀 더 깊이 들여다볼 필요가 있다.

2019년 하반기가 적절한 조정 타이밍이었지만 그 시기 금리 인상이 될 거라는 전망과는 반대로 미국에서 금리 인하를 발표했다.

금리 인하로 인해 2019년 하반기 주택가격은 오히려 올라버렸다. 코로O 위기를 해결하기 위해 올해 금리는 제로에 가깝게 더 내려갔다. 부동산 가격을 조정할 기회를 두 번 잃어버린 셈이다.

금리 인하와 공급 부족은 부동산 가격을 상승시키는 변수가 되면서 부동산 시장을 지지해주는 형국이다.

대부분의 사람들은 정작 부동산 침체기 하락기에는 구매하지 않고 반등에서 올라갈 시점에 추격매수를 한다.

몇 퍼센트 정도 가격이 떨어지면 사야 한다는 기준을 저마다 가지고 있어야 하며 이 시기를 매수시기로 정해야 한다.

10~15% 정도 떨어진 금액대인 급매물이 나오는 올해 6월 전이 1차 매수 가능 시기다.

주택 시장의 흐름을 예측하기 위해서는 수요와 공급을 분석하는 것이 꼭 필요하다.

수도권과 지방의 아파트 입주물량은 20년 21년 22년 계속 우하향하고 있다.

지방 부동산의 경우 물량 흐름으로 봤을 때 현재 10년 주기가 도래하여 상승 초입 단계에 있다

입주물량뿐만 아니라 미분양물량까지 점검하여 공급에 대한 분석을 체계적으로 할 필요가 있다

2005년 11월 기준 통계청은 2018년을 정점으로 5,000만을 못 찍고 인구가 감소한다고 했지만 2020년 현재 대한민국 인구는 계속해서 증가하여 5,200만 명을 넘어서고 있다.

우리나라 가구원수는 평균 2.4명 정도다 가구를 중심으로 부동산 수요는 완만한 우상향이다.

그 당시 일본은 호황기인만큼 대출과 주택공급이 넘쳤다. 100% 대출도 가능했기에 돈이 없어도 집을 살 수 있었다. 너도나도 집을 샀던 시기였다.

한강 조망권의 가치는 극대화되고 있다. 강남에서 가장 앞서가는 곳은 가장 먼저 새 아파트로 바뀐 반포라고 할 수 있다.

반포가 서울 지역구라면 압구정의 가치는 전국구라고 볼 수 있다. 압구정이 재건축이 되는 순간 전국 부자들의 2세 3세가 몰려들 것이다.

세 번째로 전통적인 교육의 강자이면서 부유층이 모여 있는 대치, 도곡을 꼽을 수 있다. 우선, 선경, 미도 아파트가 재건축이 되는 순간 엄청난 가치를 가질 것이다.

청담동 지역, 삼익, 홍실, 삼성동 아이파크 아파트 등 한강변에 지어지는 일련의 군락도 빛을 발할 것이다.
결국 여의도는 개별 개발로 가다가 2018년 여름 박원순 시장이 통합 플랜을 다시 발표한다. 그 이후 현재까지 여의도 개발은 정체 상태에 있다.

잠실 5단지, 장미 아파트 등 재건축을 앞두고 있는 이 대단지들도 눈여겨보아야 한다.

강남 지역이 가치를 가질 수밖에 없는 많은 요인 중 한 가지만 들자면 ‘완벽한 철도 기반시설’이다. 강남은 도로도 바둑판처럼 되어 있지만 철도도 바둑판처럼 되어 있다.

우리나라 지하철은 동서로 가는 것이 많지만 강남의 경우는 동서남북으로 철도가 잘 갖추어져 있다. 신사역에 앞으로 위례신사선이 생긴다. 위례신사선을 통해 신사역-청담역- 삼성역-송파 헬리오시티-위례신도시로 간다. 7호선 논현역을 따라 청담역까지 가고 봉은사로에 신논현역 9호선이 있다 테헤란로에는 2호선이 지나간다. 동서로 촘촘히 짜여진 노선 위에 남북노선인 분당선이 있다.

앞으로 메인 노선인 신분당선이 나타난다. 신분당선은 강남역에서 판교, 분당, 광교, 호매실까지 연장될 예정이다. 여기서 북진해서 강남역에서 신사역까지 2022년 개통 예정이다.

주거선택 기준에서 교육, 교통, 편의시설을 꼽는데 강남은 강북에 비해 계획되어 만들어진 도시이기 때문에 교통 면에서 매우 유리할 수밖에 없다.

강남이 재건축 위주라면 강북은 재개발 위주다. 강남에서 가장 먼저 새 아파트로 바뀐 곳은 반포이고, 강북에서 가장 먼저 새 아파트로 바뀐 곳은 마포 그리고 성동구 금호동 일대다. 강북은 재개발 속도를 빨리 내서 기반시설을 확충해야 한다.

강북으로는 한남뉴타운에 주목할 만하다. 용산공원 동쪽으로 유엔사 부지와 수송부 부지에 고급주상복합이 들어서고, 이태원에 붙어 있는 1구역은 상권으로 가고, 2구역, 3구역, 4구역, 5구역이 모두 개발되면 12,000 세대급이 된다. 여기에 더해 재건축 아파트 등을 포함하면 한남동 일원에 17,000, 18,000 세대가 들어서면서 천지개벽 수준으로 바뀔 것이다.

뚝섬역에서 시작하여 영동대교까지 한강변 대규모 성수전략정비구역에 8,000여 세대가 들어간다. 다리만 건너면 압구정인 이 지역의 가치도 높아질 것이다.

시공초월 특급호재 GTX가 들어서면 한 시간 반이 걸릴 거리를 단 20분 만에 갈 수 있다. 파주에서, 인천 송도에서, 수원에서 강남 삼성역까지 20분밖에 걸리지 않는 것이다.

GTX의 효과는 수도권 주택시장에서도 상당한 분산 효과를 기대할 수 있다. 굳이 서울 도심의 비싼 곳에 안 살아도 서울에 있는 직장까지 출퇴근이 가능한 것이다.

한편 시점이나 종점보다 더 비중 있게 다루어야 할 지역은 10분 안에 서울 도착이 가능한 지역이다. GTX 한 정거장은 소요시간이 4~5분이라고 계산하면 된다. GTX를 타고 두세 정거장 만에 서울을 올 수 있는 지역, 대곡역, 부천종합운동장역, 과천역에 주목하라. 부천에서 여의도까지 과천에서 삼성역까지 고작 10분 걸리는 것이다.

판교를 가치 있는 대표적인 신도시로 봤을 때 서북의 판교를 대곡으로 본다면 서남의 판교는 광명, 동북의 판교는 별내다.

GTX C노선의 종점은 양주 덕정이다. 덕정 다음 역이 의정부다. 그 다음 역은 창동- 청량리-삼성역이다. 꽤 멀다고 느껴지는 의정부에서 강남 한복판까지 15분 만에 도착할 수 있는 것이다.

GTX의 시점 및 종점들은 모두 의미가 있지만 서울 도심과 물리적인 거리를 극복하는 것은 어려울 수 있다. GTX가 아닌 대안을 생각할 때 여전히 먼 거리인 것이다. 따라서 GTX를 타고 10분 안에 서울 도착이 가능한 지역이 각광을 받을 수밖에 없다. 이 지역들은 GTX가 아니어도 대체수단이 풍부한 곳이다.

A, B, C GTX노선이 크로스되는 환승역인 서울역, 청량리역, 삼성역이 트라이앵글을 형성하며 이곳의 집중력은 대단히 커질 것이다.

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