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임차인 "무상거주사실확인서"
작성 후 임대차 물건 경매
거주지에 무상으로 거주를 하고 있다는
사실을 서류를 통해 확인 받아
이를 증명할 수 있는 문서를
"무상거주사실확인서"라고 한다
행정기관 또는 금융기관에서 많이
사용되고 있는 일반 문서 중 하나로서
무상 거주자의 인적사항과 더불어 거주기간
또 무상거주 사유 등의 정보가 들어가도록
작성을 하는 것이 통상적 이다
대출을 받으려는 임대인의 요청에 따라
개업공인중개사들도 간혹 임차인에게
무상거주확인서 작성
혹은 주민등록을 다른곳으로
일시 이전을 귄유하는 경우가 있다
무상거주사실확인서,
주소일시 이전되어 우선변제권이 상실된 후
임대차 물건이 경매가 진행되어
소유귄이 변경됨에 따라
분쟁이 되는 법률관계를 살펴보자
개업공인중개사 홍길동씨는
경기도에 위치하고 있는 한 상가
사무실을 임차하여 중개사무소를
운영을 하던중 상가 임대인 김갑순씨로부터
은행에서 담보대출을 받아야 하니
무상임대사실확인서를
작성해 달라는 부탁을 받고 이를 들어 주었다
임대인 김갑순 씨의 무상임대사실확인서를
바탕으로 금융기관에서 근저당권을 설정한 뒤
대출을 받았지만
이를 변제하지 못해
건물이 경매에 넘어가고 말았다
이후 상가를 경락 받은
새로운 소유주는 임차인 홍길동씨에게
사무실 명도를 요청을 하였지만
홍길동씨는 보증금을 반환하면
명도하겠다며 동시이행의 항변권을
주장하자 새로운 소유주는
명도소송을 제기했다
해당 사건을 맡은
1심재판부는 새로운
임대인의 손을 들어 주었다
그러나 2심 재판부는
임대차 관계 조사서를 보고 대항력을 갖춘
홍길동씨의 임차권이 존재한다는 사실을 알고
상가를 낙찰 받아
소유권을 취득하였다고 할 것으로
홍길동씨가 경매 이전 무상거주사실확인서를
작성해 준 사실이 있더라도 경매절차에서
임대차 관계를 분명하게 하였기 때문에
새로운 임대인은 경매가격을 결정하는데
어떠한 신뢰를준 것이 없어
홍길동씨의 손을 들어 주었습니다
대법원 판결요지에서
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한
담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘
임차인이 임대차 사실을 부인하고
건물에 관하여 임차인으로서의
권리를 주장하지 않겠다는 내용의
무상임대차 확인서를 작성해 주었고,
그 후 개시된 경매절차에 무상임대차
확인서가 제출되어
매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여
매수신청금액을 결정하는 경우와 같이,
임차인이 작성한
무상임대차 확인서에서
비롯된 매수인의 신뢰가
매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는
사정이 존재하는 경우에는,
비록 매각물건명세서 등에
건물에 대항력 있는 임대차 관계가
존재한다는 취지로 기재되었더라도
임차인이 제3자인 매수인의
건물인도청구에 대하여
대항력 있는 임대차를 주장하여
임차보증금반환과의
동시이행의 항변을 하는 것은
금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여
허용될 수 없다라고 판결 하였다
결론적으로 판결요지에서
원심과 동일하지 않았다
대법원 재판부는 해당 상가에 대한
임의경매절차에서 집행관이 작성하여
경매법원에 제출을 한
현황조사서에서 홍길동은
상가의 임차인에 해당한다는
내용은 나와 있지만
근저당권자인 금융기관은
임차인 홍길동씨가 작성한
무상거주사실확인서를 첨부하여
임차인의 권리 배제신청서를 제출하였고,
또한 재판부는 만일 새로운 임대인이
무상거주사실확인서의 존재를 알고도
해당 내용을 신뢰하여
매수신청금액을 산정하였다면
임차인은 새로운 임대인의
인도청구에 대해서 대항력이
존재하는 임차인이라는 사실을 주장할 경우
금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해서
허용이 될 수 없다고 판결
이유에서 설명하였다
혹시라도 임대인이 요청이 있다 하더라도
무상거주확인 또는 주민등록 일시 이전으로
임차인의 우선변제권이
상실하여 손해를 보도록 하는
경우는 없어야 할 것이다

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