La SCI familiale : les étapes et erreurs à éviter

Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont de plus en plus nombreuses en France. Principal avantage : la souplesse de la structure, beaucoup plus que l’indivision, pour posséder et gérer à plusieurs un ou des biens immobiliers. C’est aussi une solution de plus en plus utilisée pour transmettre son patrimoine à ses enfants. La SCI familiale offre une gestion beaucoup plus souple que l’indivision, qui peut parfois aboutir à des blocages. Elle offre aussi des avantages sur le plan fiscal. C’est donc un outil efficace. Mais la fiscalité ne doit pas être la seule raison de créer une SCI car la prise en considération de la situation familiale, l’aspect humain du projet, est tout aussi importante. Céline Lepape, avocate en droit immobilier répond à toutes vos questions.
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1- Qu’est ce qu’une société civile immobilière?

Une SCI permet à plusieurs personnes (les associés), d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires dans les mêmes proportions. En revanche, une formalité est obligatoire : rédiger les statuts, véritable contrat écrit qui va organiser le fonctionnement de la SCI. Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes (acte sous seing privé) ou par un notaire. Le recours au notaire est obligatoire lorsque lorsque le ou les biens immobiliers sont apportés à la SCI au moment de sa création.
2- Quel est le principal intérêt de créer une SCI familiale?

La SCI familiale permet notamment d’acheter et/ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien peut être mis à la disposition de la famille, loué, ou encore vendu. Attention : chaque héritier doit bien comprendre que le bien ne lui appartient plus mais appartient collectivement à la SCI, avec un pourcentage bien défini pour chacun ou chacune.

La SCI familiale présente plusieurs avantages. Pour un couple, c’est une opportunité pour faciliter la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier. La donation entre époux sera moins taxée dans le cadre d’une SCI, les droits de succession moins élevés. Pour vos enfants, la SCI permet de leur constituer un patrimoine sans qu’ils aient à y verser de l’argent. Les coûts de succession là aussi seront réduits. La SCI évite en outre la dispersion du patrimoine.

La SCI implique que les associés participent ensemble à la gestion du bien immobilier. Pour maintenir les bonnes relations entre les membres de la famille, les modalités de fonctionnement doivent être très clairement définies. Vous devez accorder une grande importance à la rédaction des statuts, véritable colonne vertébrale de la société.
3- Quelles sont les règles de l’art pour créer une SCI ?

La rédaction des statuts est fondamentale et des éléments incontournables doivent y figurer comme : les apports des associés, les conditions de vente ou de transfert des parts de chaque associé, les modalités de modification des statuts, l’organisation des différents événements comme les assemblées générales, les règles de majorité des votes, qu’il est possible de limiter aux seuls parents.

Vous devez également désigner le gérant de la SCI qui dirigera la société dans la limite des pouvoirs prévus dans les statuts et procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce.
4- Quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre afin de sécuriser la SCI ?

Lors de la rédaction des statuts, faites attention à la définition de l’objet social, c’est-à-dire l’ensemble des activités que la société entend exercer. Si les statuts ne prévoient pas que le bien peut être vendu ou loué et dans quelles conditions, cela risque de limiter voire d’empêcher le fonctionnement de la société et ainsi être source de tensions au sein de la famille. Prévoyez un objet social le plus large possible, qui recouvre tous les actes concernant l’acquisition, la détention, la location et la vente du bien immobilier.

Pensez également que la vie de la SCI ne tourne pas uniquement autour des immeubles. On peut en effet avoir besoin de souscrire un emprunt, ou ouvrir un compte bancaire. Tout ceci doit être inscrit dans les statuts.

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