樊纲：为什么中国人都爱炒房？

樊纲：为什么中国人都爱炒房？

从经济学的道理来讲，一个市场呢，要从供给和需求两个方面来进行分析，要把什么叫供给，什么叫需求能够分开，你才能够真正的分析清楚，不然的话把两个都老混起来。收供给的时候说需求说句就是说说说供给，这就搅和就说不清了是吧？

另外呢这个讲供求关系呢最后落到什么呢？落到价格，对吧？那么价格的趋势呢其实最后是后面是供给和需求啊这个变化的一个结果，一个共同的一个结果啊。啊因此呢我就说先把这个三个概念我们价格由供求决定，这是市场经济的基本的机制，对吧？那么我们要再从需求和供给两个方面我们进行分析，分析这个价格的走势，分析我们市场的走势，对吧？

这是我们的基本的分析方法，我们今天就按照这个方法，来做点讨论。先讲讲供给。

那么市场不均衡的一个重要的问题，有时候就在于需求旺盛，供给跟不上，甚至需求可能是正常的，而供给是备受是受压抑的，反倒是不去做，不去做供给方面的事情。那么价格不就更涨吗？是吧？

同样的给定同样的需求，我们后面要讲需求给定同样的需求，假定需求不变，供给短缺，价格就会上涨，对不对？那么过去相当长的一个时间里面呢，我们就在犯这样的长期的战略性的错误，这个我已经讲过很多次了。

什么错误呢？就是啊城镇化的战略，给小城市小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房，去增加供给，而严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。那那么大城市的需求就旺盛，结果呢你不供给，不给大城市供地，大城市还要严格控制什么容积率什么这些，我们多年在我们的博鳌论坛上我们都讲这些问题。

结果呢就造成了我们过去的供求关系的严重失调，就是假定需求是没有什么炒房的问题，没有什么假定需求是给定的。就这一条，就这供给短缺就导致了价格暴涨，大城市价格暴涨，小城市的库存积压，那就房地产市场两极分化。

这个问题呢我们就需要研究人的迁移啊，人的这个追求美好生活的这种需求，它会向什么地方转移？我们的城市化进程主要的在这个阶段上是不是主要是先发展大城市，这个小城市的人口在逐步向正在流出，正在向大城市转移啊。

那么认识到这一点呢，就要明确我们在这个阶段应该首先去发展大城市。土地的供给，住房的供给，首先要解决大城市的供给短缺的问题。这件事呢，这个我不知道政策层面上怎么讨论的，这个事是不是受到了我们讨论这个问题的影响，我我相信我们讨论没什么用，这最后是市场说说话，是吧？ 14年15年我们市场的严重的两极分化，使决策者们终于认识到我们得给大城市供地，我们得解决大城市的供给不足的问题。

于是呢这几年诸位在房地产市场上出现了一个重大的转变，就是增加大城市要就是应该说鼓励大城市的发展，鼓励城市群的发展。

首先就是国土资源部，这是几年前了吧，明确宣布要增加给大城市供地，减少给小城市，特别是那些人口流出的小城市的供地。然后呢，允许大城市周边的集体土地入市，这些都是非常简单的增加供给的这个改变供给状态的基本的做法。

然后，雄安新区给京津冀加了一块地，然后提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化，现在就一体化发展，就提出了城市群发展的这种战略。这是一个重大转变。

城市群什么意思呢？城市群就是通过基础设施的联通，使得这个一个区域里面的大中小城市的土地和住房供给能够互补，解决大城市空间有限的这样的问题，来发展我们的市场，来改善供给结构，啊改善住房的供给，缓解大城市价格暴涨的这种趋势。

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