CÓMO AHORRAR 20.000€ CON LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA PASO A PASO

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Aunque a priori podamos pensarlo, una hipoteca no tiene que atarnos a nuestro banco hasta que terminemos de pagar nuestra casa. ¿Sabías que es posible realizar una subrogación de hipoteca? Es decir, cambiar la hipoteca de banco e incluso modificar el titular del préstamo hipotecario. Sin embargo, hacerlo conlleva una serie de ventajas e inconvenientes; e implica un proceso. Conoce todos los detalles en esta guía de los expertos en hipotecas de Acierto.com.

La subrogación de hipoteca: ¿qué es?
Pero, ¿qué es una subrogación de hipoteca, exactamente? En términos generales, una subrogación es un cambio en las condiciones de la hipoteca. Una operación que puede llevarse a cabo cuando lo que se produce es un cambio de deudor (de titular de la hipoteca) o de acreedor (cambiar la hipoteca de banco).

Subrogar significa, tal y como apunta la RAE, “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Como vemos, esto es justamente lo que se hace al subrogar la hipoteca.Además, se trata de una decisión que puede tomarse en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario, aunque debe producirse de mutuo acuerdo entre el titular de la hipoteca y el banco acreedor.

Tipos de subrogación de hipoteca
Como vemos, existen varios tipos de subrogación de hipoteca: de deudor y de banco. En el primer caso, el banco puede admitir o no el nuevo deudor, mientras que en el segundo básicamente cambiaremos nuestra hipoteca de un banco a otro.

Cambiar el titular de la hipoteca: la subrogación de deudor
A veces es necesario realizar una subrogación de hipoteca por razones que nada tienen que ver con la rentabilidad del préstamo. Como la venta de una casa, por ejemplo, cuando aún no se ha terminado de pagar la hipoteca. Al traspasar una propiedad hipotecada, es posible que se produzca una subrogación hipotecaria de deudor. Es decir, la deuda pasará a ser del comprador. Esta subrogación de hipoteca no cuenta con una legislación específica, pero se apoya en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor. El banco estudiará antes el perfil del comprador antes de decidir si firma con él un préstamo hipotecario (en base a sus ingresos, solvencia, etc.). En realidad, se necesita el consentimiento de las tres partes: el vendedor, el comprador y el acreedor. Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor.

El artículo 118 de la Ley Hipotecaria, por su parte, especifica que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”.
Cambiar la hipoteca de banco: la subrogación de acreedor
Como ya hemos dicho, es posible cambiar la hipoteca de banco. A esta operación se la conoce como subrogación de acreedor. Es otra forma de mejorar las condiciones de la hipoteca, si no estamos satisfechos con las que nos ofrece nuestro banco para asumir ese préstamo. Por eso es importante comparar ofertas periódicamente y revisar si existen condiciones mejores que las que ya disfrutamos.

Así, una subrogación de acreedor se puede hacer para cambiar el tipo de interés (pasar la hipoteca de tipo variable a fijo, o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que va vinculada, extender o recortar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones…
Así, una subrogación de acreedor se puede hacer para cambiar el tipo de interés (pasar la hipoteca de tipo variable a fijo, o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que va vinculada, extender o recortar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones…

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