토지거래허가구역 확대 지정! 집값하락 할 수밖에 없는 이유 |이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)

토지거래허가구역 확대 지정! 집값하락 할 수밖에 없는 이유 |이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)
이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다.
이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!!
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주요내용
국토부 , 서울시, 금융위 3부처가 합동으로 3.19 주택시장 안정화 방안 대책을 발표했습니다.
2.13일 잠삼대청의 토허제 해제이후 투자수요 유입으로 인한 거래량 증가 및 집값 상승이 수도권으로
확산되는 것을 방지하고자 한달만에 다시 재지정했는데 이번에는 잠실 삼성 대치 청담 뿐 아니라 더 확대하여 강남3구 ,용산 모든 아파트가 전부 확대 지정되었습니다. 또한 과열양상이 다른 지역으로 확대되고 지속될 경우 인근지역 또한 토허제 지정 및 투지과열지구 , 조정대상지역 재지정을 검토중이다고 밝혔습니다. 또한 후순위대출에 대한 대출심사강화 , 가산금리 인상 , 대출한도축소 등 까다롭게 점검하며 갭투자 방지를 위하여 다주택자 주택담보대출 금지 , 전세낀 투자 불가능한 조건부 전세대출 중지 , hug 전세보증보험 한도 축소 등의 전세대출규제를 조기화 시행하겠다고 밝혔습니다.
앞으로 시장상황이 어떻게 될까요? 저의 전망은 단 한번도 바뀐적이 없습니다. 2025년 하반기 대세하락장 1차 하락 2027년 2차하락이 올꺼라고 확신을 갖고 있고 지금까지의 전망노선을 바꾼적이 없습니다. 25년은 여러 부동산 규제가 강화되는 시점이고 특히 대출규제가 본격화 되는 시점이다고 꾸준히 말씀드려왔기에 당연한 수순입니다. 하나하나 일희일비 할 필요가 없습니다. 오히려 토허제 해제가 최상꼭지 고점매수 한 분들을 증가시켜 펀더멘탈이 약해진겁니다. 토지거래허가 구역이 해제 될 경우 투자수요 제한 및 실수요 매매포기 및 관망세로 수요가 다시 예전으로 감소하는 현상으로 이어질것이며 매도인들은 집값 상승의 기대감으로 회수했던 매물을 다시 출회할 가능성이 매우 커지면서 다시 시장위축으로 갈 가능성이 커지게 될겁니다. 일부 투자수요가 이근 마용성 아파트로 유입되어 풍선효과로 가격 폭등이 일어날거다고 전망하는 전문가들이 많은데 전혀 그렇게 되기 어렵습니다.
이미 마용성은 투자수요가 유입되는 지역이고 반포를 봤던 수요가 반포에 투자를 못할경우 인근 동일급지인 서초동 , 방배동 아파트를 대안으로 볼 수 있는것이지 급지가 다른 하급지인 동장구 흑석동 , 상도동 일대에 투자하기가 어렵습니다. 1주택 갈아타기 수요도 상급지로 이동하고자 갈아타는 것처럼 투자수요도 마찬가지입니다. 혹여나 유입되는 수요가 있어도 이제 조건부 전세대출 및 전세보증보험 한도축소로 전세가 약세로 전환될 것이며 갭투자가 불가능하기때문에 풍선효과는 일어나기 어렵다고 판단됩니다. 반등 모멘텀이 전환되는 원인 중 하나가 토지거래허가구역 재지정 및 대출규제이기에
앞으로 부동산 시장이 크게 위축될 것으로 보여집니다.


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