16.- ¿Cuánto cuesta hacer una casa?

Enlaces que se comentan en el vídeo:
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- Taller de Chus gratuito: https://www.ama-arquitectura.es/cpec-joseiglesias-landing-registro-entrenamiento-cpec/

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Hace unos días, me escribía un chico…

… desde su trabajo en un barco en alta‐mar. Me escribía contándome que se quería hacer una casa y me enviaba un dibujo esquemático de cómo la quería.

Necesitaba cuatro dormitorios, garaje para dos coches, porche, cocina‐comedor abierta al salón y blaaaa‐blaaaaa‐blaaaaa. En total me dijo que tenía 300mil euros.

Me comentaba que ya tenía el terreno, el Arquitecto y el Aparejador, pero que para todo lo demás no podía gastarse ni un euro más, porque ahora mismo tenía la mitad del dinero y el resto tendría que ser en hipoteca.

Me preguntaba si me parecía viable.

Así que empecé con los números‐legales.

Haciendo números‐legales
El hombre tiene 300mil y no se puede gastar más. Así que los 300mil es el Presupuesto de Ejecución por Contrata.

Para saber si ese dinero es suficiente para construir la casa que necesita, tengo que llegar al Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
El PEM es el coste de construcción de la casa. Incluye los materiales y la mano de obra de ejecución de las obras. Es el importe neto, sin IVAs, sin descuentos, sin impuestos y sin gaitas.

Si conseguimos saber cuál es el PEM que nos sale con la cantidad que barajamos, ya no nos queda más que apañarnos para construir la casa dentro de esa cantidad de dinero.

Por tanto, vamos a quitar impuestos.

Lo primero es descontarle el IVA, y llegar al Presupuesto Total sin IVA. A ver en cuánto se queda la cosa.

Si a los 300mil le quito el IVA que hay que aplicar (el 10% a día de hoy para primera vivienda), tenemos que los 300mil se quedan en 272.727,27€.

La legislación española dice que al Presupuesto Total sin IVA tengo que restarle el Beneficio Industrial y los Gastos Generales y que todo ello son un 19% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Así que, para llegar al Presupuesto de Ejecución Material (PEM), tengo que dividir el Presupuesto Total sin iva entre 1,19.
De nuevo, aplicando esto al ejemplo del chico que me escribe desde su trabajo en un barco en alta‐mar tengo que, si divido los 272.727,27€ de Presupuesto Total sin iva, entre 1,19 me resulta una cantidad de 229.182,58€ de Presupuesto de Ejecución Material.

Vale, ya sabemos cuánto dinero tenemos para construir la casa.

Todo lo que te contaba en el apartado anterior, es hacer números con la ley en la mano. Son los números que se ponen en los proyectos que se visan y que se entregan en los ayuntamientos para conseguir las licencias.Son los números que utilizan los bancos para conceder sus hipotecas. Y los que se utilizan para las licitaciones y contrataciones de obra pública.

Haciendo números-legales: con un presupuesto de 300.000€, descontando el IVA, y los gastos generales y beneficio de la empresa constructora, nos quedarían 229.182,58€ para acometer las obrasCLIC PARA TUITEAR
Pero la realidad de una persona que se quiere hacer una casa, suele ser algo distinta.

La realidad de una persona que se quiere hacer una Casa
Porque el IVA hay que pagarlo a‐narices, sí.

Pero de un tiempo a esta parte, las constructoras están difuminando sus gastos generales y su beneficio industrial y los están incluyendo dentro de sus costes de construcción.

Quizá es que, con la que está cayendo, les parece indecente ponerte en el presupuesto que el 6% de Beneficio Industrial asciende a 13.750,95€ y debajo poner que los Gastos Generales ascienden a 29.793,74€. Porque entre ambos suman 43mil y pico pavos y eso es una pasta…

Y es muy fácil que venga uno de la competencia dispuesto a decir: bueno, pues si ése te hace la obra en 229mil, pues yo también, y te renuncio al Beneficio Industrial. Y claro, si te descuenta 13mil y pico pavos así sin más pues…

Así que, la realidad de un autopromotor es que pasa directamente desde el presupuesto de ejecución por contrata (con IVA) al presupuesto de ejecución material (presupuesto total sin IVA). Con lo que, si partimos de 300mil euros y le quitamos el IVA directamente nos quedamos en el PEM de los 272.727,27€ del principio.

Vamos a continuar el ejercicio con el PEM de 229.182,58 euros. Vale.

La pregunta ahora es ¿le llegan los 229mil euros para hacerse la casa que quiere? Para responder a esto, entran en juego otros factores, como son:

‐ La elección del tamaño de la casa

‐ La elección de los arquitectos

‐ La elección de la constructora

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