상가임차인 재건축 이유로 권리금 안 주고 내보낼 수 있나? | 법무법인 효현 김재권 변호사

안녕하세요. 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다.
이번 시간에는 상가임차인을 재건축을 이유로 갱신거절할 수 있는지, 권리금 안 주고 내보낼 수 있는지 함께 공부해 보겠습니다.

상가 임대인이 낡은 건물을 재건축하거나 대수선을 해야 할 필요가 있어 상가 임차인을 내보내야 하는데, 임차인이 계약갱신요구권 행사(10년)나 권리금 회수기회 보장을 이유로 불응할 경우가 있습니다. 이런 상황에서 임대인은 어떻게 대처해야 할까요.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 '권리금 회수기회 보호 등'이라는 제목으로 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 권리금 계약에 따라 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"라고 하여
임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있고, 다만, 갱신거절사유(10조 1항)에 해당할 경우에는 예외로 권리금 회수기회를 주지 않아도 되는 것으로 규정하고 있습니다.

재건축으로 인한 갱신거절사유인 10조 1항 7호는 "임대인이 일정한 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우"를 예외사유로 규정하면서,
① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우,
② 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우,
③ 다른 법령(도시정비법 등)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우"를 일정한 사유로 들고 있습니다.

그런데 도시및주거환경정비법 등 재건축법령에 의한 재건축, 재개발이 아닌, 일반적인 철거나 재건축을 위한 갱신거절, 권리금거절은 현실적으로 매우 어렵습니다.
왜냐하면, 임대차계약 체결 당시에 미리 계약서에 '공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획'을 기재하여 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 철거와 재건축이 이루어져야 하며, 무엇보다도 건물이 노후ㆍ훼손, 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있음이 입증되어야 하는데, 적어도 안전진단을 하여 재건축이 불가피한 점을 입증해야 하기 때문이지요.

재판실무상 단순히 철거하고 재건축하겠다는 통지나 건축허가를 받는 정도만으로는 안 되고, 임대차계약 체결시 재건축계획을 명시해야 하고, 실제 안전진단이라도 해서 건물안전상 재건축이 불가피한 점까지 입증해야 거절사유로 인정해 주는 경향입니다.

이러한 관점에서 최근 서울고법(2019나2025330)은 "건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있음을 제대로 입증하지 않는 한 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 한다"며, 임차인에게 권리금 상당의 손해배상으로 1억 9천800여만 원을 인정한 것은 위와 같은 경향을 반영한 것으로 보여집니다.
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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.

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