개인사업자"만약 100억부동산매입시"30+10억 최소필요

개인사업자
"만약 100억부동산매입시"
30+10억 최소필요
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개인사업자로 운영하다 보면, 어느 순간 “더 큰 투자나 확장을 해볼까?” 하는 마음이 들 수 있습니다.
그중 부동산 매입이 가장 많은 자금이 들어가는 선택지인데,
특히 100억대 부동산을 생각하는 순간부터, 현실적인 문제들이 수면 위로 올라옵니다.

- 마음은 부동산 한 방으로 승부를 보고 싶어도, 정작 계산기를 두드리는 순간 골치가 아파지죠.

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왜 최소 30억 + 10억이 필요하다고 할까?
1) 30억 정도는 부동산 담보대출에서 요구하는 자기자본(에쿼티) 비율
2) 10억 정도는 세금, 취등록세, 취득 후 부가비용, 인테리어 혹은 리모델링 비용 등
이렇게 구분되어 언급되는 경우가 많습니다.

- 결국 대출만으론 전부 감당하기 어렵고, 일부를 현금으로 준비해야 안정적인 구조가 됩니다.

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1) 자기자본 (약 30억)
보통 시중은행이나 금융권에서 100억 부동산 매입을 위해 대출받으려면,
대출 한도가 매입가의 70% 선을 넘기 쉽지 않습니다(물론 부동산 종류나 담보평가에 따라 다릅니다).
그렇다면 최대치로 땡겨도 70억이고, 나머지 30억은 현금으로 마련해야 하죠.

- LTV(Loan To Value) 규제가 있으니, “100억 중 100% 대출”은 불가능에 가깝다는 이야기입니다.

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2) 부대 비용 (약 10억)
취득세, 등록세, 법무사 비용, 중개수수료 등 부동산 매입 시 함께 발생하는 비용들을 무시하면 안 됩니다.
특히 취득세만 해도 과세표준을 기준으로 3~4%는 기본인데,
100억대라면 수억 원대 세금이 발생합니다.
거기에 건물 리모델링, 시설 보강, 초기 운영비 등까지 고려하면 최소 10억 정도 여유 자금이 있어야 합니다.

- “매입비용이랑 대출만 생각했는데, 막상 세금 폭탄 + 추가비용으로 멘붕” 사례가 흔합니다.

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개인사업자라서 더 부담이 큰 이유
개인사업자는 법인 대비 세금 측면에서 누진세율 구조가 불리한 편입니다.
또한 부동산 매입 후 임대사업 등을 고려한다 하더라도,
법인보다는 과세 측면에서 ‘절세 전략’이 한정적일 수 있습니다.
그래서 100억 규모 부동산을 개인 명의로 사는 데에는 더 많은 현금이 필요할 수 있죠.

- 장기적 운영 수익도 중요하지만, 초기 투자 자금 자체가 더 부담스러워지는 구조입니다.

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그렇다면 총 40억이 없으면 불가능할까?
꼭 그렇진 않지만, 금융권 대출을 최대한 끌어와도 대체로 30% 선의 자기자본은 있어야 하고,
추가적인 세금·시설투자·운영비를 감당하려면 최소 10억 정도는 계산에 넣어야 한다는 게 일반적인 시각입니다.
만약 이보다 현금이 적으면, 자금 흐름이 꼬여서 사업 운영 자체가 막힐 가능성이 큽니다.

- “메우고 또 메우다 보면 끝내는 빚만 남는다”라는 최악의 시나리오를 피하기 위해서라도 여유 자금이 필수입니다.

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결론적으로, 개인사업자로 100억 부동산을 매입하려면
- 매입가의 70% 이하 대출 (금융기관 담보대출)
- 최소 30억(나머지 자기자본) + 10억(세금, 부대비용 등)
이렇게 합산해 “40억 정도”의 현금을 준비해야 한다는 말이 나오게 됩니다.
물론 정확한 수치는 부동산 특성과 금융조건에 따라 달라질 수 있지만,
큰 틀에서는 이 정도의 자기자본이 준비되지 않으면 매입이 쉽지 않습니다.

- 대출 문턱도 만만치 않고, 장기적으로 이자와 운영비 등을 감당해야 하므로, 준비 없이 뛰어드는 건 매우 위험하죠.

[마무리]
100억 부동산 매입은 개인사업자로선 상당한 도전입니다.
자기자본 30% 이상 + 세금·취등록세·시설비 등을 감안하면, 최소 40억 안팎의 현금이 필요합니다.
이 부담을 줄이고 싶다면, 법인 설립이나 별도의 투자 유치 등을 고려하는 게
좀 더 현실적인 방안일 수도 있다는 점도 함께 살펴봐야 합니다.

Видео 개인사업자"만약 100억부동산매입시"30+10억 최소필요 канала 머니해결사 정대표 [정부지원,세금,부동산]