Как правильно покупать квартиры, как их проверить на юридическую чистоту, от чего нужно отказаться?

Как не потерять деньги и квартиру? Как все проверить и на что обратить внимание? Смотрите видео!

Подписывайтесь на мой Telegram-канал: https://t.me/Kharyb - здесь самые лучшие разборы жилых комплексов под аренду и для себя в Москве!
Моя почта для связи: aulus@mail.ru

Проверка квартиры

Как проверять квартиры зависит от ситуации и правоустанавливающих документов (далее ПУД).
Я всегда за логику: продажа должна быть логичной и по весомым причинам. Для меня это важно.
Рассмотрим несколько ситуаций с ПУД:
1. Дарение. Здесь важно понимать, состоят ли в родственных отношениях даритель и одаряемый или нет. Если состоят, то проверить их родство. Если нет – то нужно понимать в каких отношениях были люди, есть ли другие наследники в случае смерти дарителя. Проверить ПУД с момента постройки дома, какие переходы права собственности были до сегодняшнего момента. Часто недвижимость дарят, чтобы «вывести» её из семьи. Здесь важен момент зарегистрированного брака и признаков на банкротство.
2. Приватизация. В данном случае важно понимать все ли члены семьи участвовали в приватизации и были наделены собственностью, есть ли несовершеннолетние дети – если есть, то предстоит работа с органами опеки. бывают случаи, когда не всех членов семьи наделяют. Здесь имеет место срок владения недвижимостью после приватизации и где были члены семьи на момент приватизации (иногда это места заключения, ПНИ - психоневрологический интернат, например).
3. Договор купли продажи. Проверяем все предыдущие ПУДы, смотрим сроки владения квартиры. Встречаются случаи, когда квартира в течении года перепродавалась несколько раз. В таком варианте важна логика и тщательная проверка: возможно инвестор купил с дисконтом на падающем рынке без ремонта, отремонтировал и перепродаёт. Возможно собственник банкротился и было несколько перепродаж, чтобы управляющий «не нашёл» недвижимость. Возможно обманули социально не защищенного или одинокого человека. Также необходимо учитывать момент с использованием материнского капитала при покупке. По закону, после выплаты ипотеки, родители обязаны выделить детям доли в этой квартире. Но не все это делают, к сожалению.
4. Договор долевого участия. Многие считают, что это самая «прозрачная» сделка, так как покупалась недвижимость у застройщика и проверять ничего не нужно. Но это не всегда так. Человек мог купить в ипотеку до брака, например, зарегистрировать брак, выплачивать ипотеку и потом решил продать. Казалось бы, супруг не претендует на квартиру, но он может претендовать на денежные средства, которые выплачивались банку в счет погашения ипотеки, ведь это уже совместно нажитое имущество. Или, например, было банкротство застройщика, смена юридического лица и т.д.
5. Наследство. Наследство бывает по закону и по завещанию. У агентов есть поговорка: наследство должно отлежаться. Но ситуации у всех разные и на рынке есть предложения «свежего» наследства – как правило с неплохим дисконтом. Важно понимать, кто принял наследство, своевременно ли, есть ли/были ли судебные споры. Есть ли другие наследники.

Проверка собственника квартиры:
- Состоит ли на учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере, есть ли записи о лечении или записи о поступлении в стационар;
- Есть ли признаки банкротства;
- Есть ли неоплаченные кредиты и в каком количестве;
- Проверка паспорта на действительность и подлинность;
- Подтверждение собственности и наличие/отсутствие обременений/арестов/запретов на регистрационные действия;
- Наличие другой собственности (интересно для покупателей в случае свободной продажи)

Нужно понимать всю ситуацию в целом, чтобы грамотно проверить и недвижимость, и продавца. От момента возраста продавца, до предполагаемых взаиморасчётов между продавцом и покупателем. Нюансов действительно много, и всех их описать невозможно.

Видео Как правильно покупать квартиры, как их проверить на юридическую чистоту, от чего нужно отказаться? канала Харыбин Александр: инвестиции в недвижимость