胡‧說樓市｜屯門「上嵐」都要$18,000:呎! 屯馬線真係咁勁? | Yahoo Hong Kong

「屯馬線」六月尾正式通車，突然好多人都吹捧這股效應，覺得對樓價一定有推動作用，實情是否如此? 我們今次來到尾站「屯門站」，跟大家考察這區物業。「屯馬線」通車後，區內首個樓盤就是由「建灝地產」發展的單幢樓「上嵐」，這個項目都主打蚊型單位為主，發展商開出首批50個單位，即供平均呎價高達18,388元，屯馬線真係咁勁?

說價格一個字：「貴」，因為這口價心雄的程度，是跟「御海灣二期」的價格相若，但重點是「上嵐」位於「景秀里」，「屯馬線」效應未必很大。可能你會問「景秀里」即是在哪裡? 你知否新地「御半山」在哪裡? 樓盤正正在它毗鄰，伙數不多，一座物業只得112個單位，因為這個項目本身都是個蚊型地盤，佔地只有11,386呎。政府在2019年中推出招標時，由建灝地產以2.44億元投得，可建樓面37,575呎，每呎地價6,499元。

「建灝地產」? 可能你會問是哪一間發展商? 實情它以前發展酒店為主，近年逐步發展住宅，啟德區的「天寰」就是由它發展。開出這口價，不單貼近「御海灣二期」的價位，甚至比旁邊的新地「御半山」，在2018年開售時均價15,248元，高出20%。新地以高溢價聞名，而重點是「御半山」已有部份蝕讓，證明價位已屬區內一個短期頂位。

樓盤只以一房開則，面積265至290呎，有利壓縮銀碼，一房450萬元即供可以入場，也因為發展商聲稱樓底有3.5米，所以可以向高空發展；但有兩點要提醒。樓盤位於屯門濾水廠出入口，「上嵐」向北，日後會望「濾水廠」內的「污泥脫水房」。我相信大家都擔心：「有沒有危險?」 其實這個問題，早幾年已有區議員向官員提問，究竟設施會否排放有害物質影響居民健康，當時官員說濾水廠有安全措施以控制風險，設施只有少量氫氣經稀釋後排出，不會影響環境。「上嵐」的關鍵日期在2023年7月31日，距離落成期至少兩年，為何要用高溢價，去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此，又何不直接購入區內二手盤呢?

「御半山」純一房單位並不很多，一、二期合共只有五柱單位提供，當然也有一些面積大一點的一房半單位，但其實半間房並不算好用，反而「純一房」間隔更好用。入屋左手邊凹位，改為鞋櫃及儲物櫃，另一邊開放式廚房，L形向客飯廳兩幅牆身伸展，洗手間是黑廁，麻雀雖小，但五臟俱全。直入客飯廳主體面積近80呎，外接露台，可望遠山景，而旁邊睡房，面積也有65呎，只是橫樑較多。論面積，「御半山」的「純一房」304至312呎，怎計也比「上嵐」200多呎為大。

重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎的單位，租值大約11,700元，呎租約38元。至於「上嵐」開出癲價，你可以預視回報是如何? 未扣除管理費前，預期回報不足2.5厘，也略為跑輸大市。

其實無論「上嵐」或者「御半山」，我覺得跟「屯馬線」的關係也很薄弱。這兩個樓盤的位置也不鄰近鐵路線，如果要乘坐「屯馬線」，必須要轉乘輕鐵，再到「兆康站」或「屯門站」上車，倒不如步行至「紅橋」附近乘坐巴士，似乎路線來得更便捷。因此，是否真的所有屯門樓盤，都可以跟「屯馬線」扯上關係呢? 這一點我覺得要理性些來看。

今集參觀最後一個放盤是「瓏門」。如果說效應，它應該是最有關係，事關它就在屯門站上蓋，由電梯經過商場可以乘搭「屯馬線」。這個盤的價位不斷破頂，相信都是受到這些因素推動。我們參觀的單位是瓏門1座中層H室，單位面積722呎，業主叫價1,270萬元，呎價23,823元。

屯門樓每呎售價超過23,800元，首期起碼要有635萬元才可以進駐，有沒有誇張了一點? 的確不是誇張。近期不斷破頂的這個屋苑「瓏門」，去貨速度頗誇張，兩房單位800至900多萬元，三房單位都1,400至1,500萬元起，就是跟「屯馬線」效應有關。

單位開則確實很寬敞，客飯廳寬敞，真的適合一家幾口居住。睡房設於左右兩邊，其中主人套房設於右手邊，雖然其景觀跟客飯廳同向，但視野剛好未必能正望「屯門中央公園」；而兩間客房，面積雖然不大，但卻可以側望綠油油的公園景。洗手間跟廚房則靠近大門附近，廚房面積頗闊落，三邊廚櫃，備餐地方充足。

「屯馬線」是否過份炒作? 說實在，如果真的要前往「烏溪沙」，本身「瓏門」基座已有巴士路線可到城隧，轉巴士可直入「烏溪沙」。為何要乘坐27個地鐵站，差不多一個半小時前往該處，我相信唯一好處是乘坐地鐵不用轉線，可以一站到尾。當然如果你說由「屯門」前往「土瓜灣」、「九龍城」等地區，這條鐵路線確實較便捷一點，只是當「屯門」一線樓盤的樓價，也升至每呎20,000多元，二線新盤賣到每呎18,000元時，手持同一資金往市區，會否有更多選擇呢? 這點值得大家深思。

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