【諗Sir按揭貼士】批不到按揭の理由

Homeblogger人氣博客徐冠鴻（諗Sir）出席【美聯會呈獻】「上車大作戰」置業實戰攻略講座精華論點：

現在討論私樓在2厘多借貸成本下
更容易取得貸款
綜合我在銀行按揭工作經驗
得出客人不獲批按揭的9大原因
為甚麼急於還款較難獲批按揭
我的分析就是
每年11、12月都有稅貸推廣
稅貸與一般私人貸款差異不大
唯獨稅貸12個月還款期仍存在
很多人的想法是
借20萬稅貸
攤分1年還款
應該不太影響買樓借貸
因為買樓動軏數百萬借貸
又例如
2017年年中獲銀行批貸款
即使600萬預先批核都可以
為甚麼2018年申請稅貸後
反而令原本借貸不獲批
其實不一定稅貸
銀行提供的循環貸款
同樣很影響借貸力
但我認為眾多貸款之中
稅貸影響最直接
亦有人打算投資日本物業
大約30至40萬港元
價格相對便宜
日本經紀提議借私人貸款
我個人認為
這個做法不太恰當
因為30萬私人貸款
很難令當事人在港置業
直至還清整筆貸款
計法就是
銀行審批按揭
不是計算貸款總和
而是審視每月還款額
20萬稅貸
分12個月償還
即每月還款額約1.6萬元
這筆稅貸令月入3.2萬的人
由原先輕鬆買樓變得更難借貸
因為金管局規定月入3.2萬
每月最高還款額是1.6萬
而這20萬稅貸
令他喪失原本300多萬的按揭貸款
這樣微小的借貸力
可以推倒借貸結果
第一個要點
大家要重心留意私人貸款狀況
特別打算買樓的話
就要考慮中止貸款

另一方面
有客人上會失敗
因為成交期設定太短
又或者
遇到便宜1成的放盤
但業主要求14天內成交
時間較倉卒
不過這都是業主規定
要視乎你是否接受
對於以上個案
業主提出20天成交期
而你需借8成按揭上會
並非全數支付
這種情況下
該物業是否值得購入
我直接點問
當你需要
香港按揭證券公司進行按證服務或二按
最少預留多少天給銀行審批
有無人知道答案
45天
2個月
真正答案
以我銀行經驗
大概21天
基本上客人申請8成按揭
由遞交成交合約或正式買賣合約
例如今天5月24日
成交日是6月12日
一般建議婉拒客人申請
因為銀行不會趕及審批
又或者
銀行不會拒收申請
接收申請文件
同時提醒客人
該筆貸款不會容易獲批
如果客人不透過香港按揭證券公司
而是向銀行申請一按
即自住借6成按揭
文件齊全
說不定3天便獲批
其實申請步驟分別很大
因為一按直接由銀行審批
如果二按的話
銀行會將申請轉交香港按揭證券公司審批
簡單來說
經由香港按揭證券公司申請
機會只有一次
必需準備所有文件
如果只需借6成按揭
當然我並非指銀行審批寬鬆
全港銀行都要按照金管局指引
但銀行始終處理程序較快捷
亦有客人不獲批按揭
原因是「太有孝心」
這裡指家用開支
問問大家
有否試過申請按揭時
銀行質疑你的家用開支
這類個案比較常見
銀行審查文件要注重哪些要點
以我銀行工作經驗
銀行要關注每月戶口有無重覆交易
以及相近金額
這方面有可能被視為隱瞞貸款
當然銀行會要求申報
你現時有甚麼借貸
或者查核信正面信貸資料報告
亦會主動查閱戶口中活動狀況
找出未被申報貸款
家用是每個月經常開支
如果被問及的話
而相關銀碼不算大
大概1萬元以下
加上經自動櫃員機提款
即是現金支付
如是者反而容易解釋
客人只需文書申報提款目的便可解決
不過如果是每月自動轉帳家用至家人戶口
反而會誤墮陷阱
銀行會要求你提交戶口資料
證明該筆轉帳是否完成
過往我解答不少個案
只有一次未補地價居屋加按
關於家用個案經常出現
原因是家人不願意提供戶口證明
這個情況十分常見
這類個案出現機會
比未補地價居屋加按更加常見
大家要自行計算
原因是唐樓行樓梯上落
雖然唐樓銀碼較細
但缺點是必需驗樓
銀行有機會要求
有升降機的唐樓未必需要驗樓
或者大型屋苑
例如黃埔花園
銀行不會親自驗樓
但會交由估價行代勞
驗樓師會單位影相等
目的是確實單位開則
與土地註冊處文件是否一致
但數十年樓齡的唐樓
單位開則和間隔變動太多
如果選擇唐樓
便要多加考慮
特別是需要驗樓
銀行未必批出按揭的時候
最後一點就是
剛才布少明先生都提及過
如果選擇「呼吸Plan」上會
起步較輕鬆
問題是3年後因利息貴而更改銀行計劃
其他銀行會扣除當初新樓回贈或優惠
除了「呼吸Plan」
還有俗稱「光豬價」
「光豬價」是指
假如樓價900萬
當中已享有不少印花稅回贈、傢俬等
可能從中抽出100多萬
乘以再以7折
借7成按揭幫您上會
試想想
如果樓價無下跌
可能需額外抬錢上會
萬一樓價出現輕微下跌
買新樓的話
便要留意現金流能否應付到

▼▼查看更多▼▼
即上《美聯物業》： https://www.midland.com.hk
訂閱《美聯物業》YouTube頻道：https://www.youtube.com/user/midlandtvchannel/featured
讚好《美聯物業》Facebook專頁： https://www.facebook.com/midlandrealty1200/
追蹤《美聯物業》Instagram： https://www.instagram.com/midlandrealty/

Видео 【諗Sir按揭貼士】批不到按揭の理由 канала 美聯物業置富頻道