[실전! 해외주식] PLD 전자상거래-데이터센터 '양날개'

편집 : 황숙혜 기자

트럼프 행정부의 관세는 리츠 섹터에도 충격을 가했습니다. 대표적인 사례로 물류 리츠 분야의 선두주자로 꼽히는 프로로지스 주가가 52주 최고치에서 20% 가까이 떨어졌습니다. 업체의 주가는 5월28일 107.92달러에 거래를 마감해 4월11일 96달러 선까지 후퇴했던 주가가 12% 가량 급등했지만 52주 최고치에서 여전히 18.59% 떨어진 상태입니다. 시장 전문가들은 관세로 인한 국제 교역의 위축에 대한 우려가 주가에 충분히 반영됐다고 판단합니다. 420억달러의 기회를 겨냥해 프로로지스의 비중을 확대하는 전략이 적절하다는 조언입니다.

지난 4월 공개된 프로로지스의 2025년 1분기 사업운영수익 즉 FFO는 주당 1.42달러를 기록해 전년 동기에 비해 10.9% 급증했습니다. FFO는 리츠 수익성을 평가하는 데 가장 보수적인 지표로, 당기순이익에서 감가상각과 자산 매각 비용을 더한 뒤 자산 매각 수익과 이자 수익을 차감한 수치입니다. 투자자들이 리츠의 수익성을 평가할 때 순이익보다 FFO를 선호하는 이유는 회계상 비용에 해당하지만 실제로 현금이 빠져나가지 않는 감가상각비를 환입해 보다 실질적인 수익성을 확인할 수 있고, 일회성 수익인 자산 매각 차익을 제외해 리츠의 영속적인 수익성을 파악하는 데 보다 효과적이기 때문입니다.

미국 투자 매체 모틀리 풀은 택지 개발로 기대되는 420억달러의 자산 가치 상승이 아직 업체의 주가에 충분히 반영되지 않았다고 강조합니다. 420억달러는 토지 자체의 가치가 아니라 프로로지스가 아직 개발되지 않은 업체 소유의 땅에 건설할 수 있는 모든 물류 시설을 짓는 데 필요할 것으로 예상되는 자본 투자 규모입니다. 당장은 투자 비용으로 분류되지만 업체가 물류 시설을 건축한 뒤 장기적으로 임대 수익을 올리게 되므로 완성된 건축물의 가치는 건설 비용보다 훨씬 클 것으로 월가는 예상합니다. 업체의 시가총액이 1000억달러 가량이라는 사실을 감안할 때 420억달러 규모의 미래 성장 동력이 결코 작지 않다는 계산입니다.

밸류에이션 측면에서도 업체의 비중 확대 전략이 설득력을 얻는 모습입니다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀에 따르면 2025년 FFO 전망치를 기준으로 한 프로로지스의 밸류에이션은 16배에 불과합니다. 이는 사상 최저치 수준입니다. 이와 별도로 시장 조사 업체 팩트셋은 프로로지스의 순자산가치를 주당 125달러로 평가했습니다. 주가가 순자산가치까지만 오른다고 보더라도 16% 가량 상승 가능성이 열려 있다는 얘기입니다.

전자상거래 시장의 외형 성장이 추세적으로 이어지고 있어 프로로지스의 로지스틱스 사업 부문의 성장판도 활짝 열려 있다고 월가는 입을 모읍니다. 데이터센터 시장으로 무게 중심을 적극 옮기는 전략도 투자자들 사이에 호평을 얻고 있습니다. 업체는 미국의 데이터센터 심장부로 통하는 텍사스 주를 포함해 주요 도시 곳곳에서 관련 사업을 빠르게 확장하는 움직임입니다. 주요 외신에 따르면 프로로지스는 앞으로 10년간 총 10기가와트 규모의 데이터센터 포트폴리오를 구축할 계획입니다. 포춘은 글로벌 데이터센터 시장이 2032년까지 연평균 11.7%의 성장을 나타낼 것으로 기대합니다.

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