[서울초기재개발] 서울 마포구 초기재개발 구역은? 염리4,5구역 주목해야한다. 부동산 재개발 공부가 필요하다면 봐야하는 돈 관련 부동산 재테크 영상 , 하루오분돈공부

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서울 마포구에서 가장 핫한 초기재개발 구역을 뽑으라고 한다면

당연히 염리4와 염리 5구역을 소개드리고 싶습니다.

염리4, 염리5 구역 모두 주변에 아현동 일대를 주름 잡는 아파트들이 포진해있으며,

재개발만 된다면 '지하철역 바로 앞'에 거주할 수 있다는 프리미엄이 있어 아직 재개발 지정단계 전인데도 불구하고

2021년에는 다세대 빌라 전용 4평이 6억넘게도 거래되고 있고, 일부 감졍파가가 높은 토지 거래는 매우 비싼 가격에 거래가 되고 있습니다.

최근 염리 구역 일대로 재개발 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립용역이 나오면서부터 다시끔 주목을 받고 있습니다.

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마포구 염리동 그리고 아현동은 원래 2010년 5월 아현뉴타운으로 지정되어

염리4,염리5도 함께 진행될 예정이었으나 2015년에 염리4구역이 구역지정해제가 되었고,

뒤이어 염리5구역도 2015년 구역 지정 해제가 되었습니다.

그 당시 재개발 물건을 가지고 있던 사람들이 반발이 심하기도 했고 염리 5구역은 1,041세대까지 건립한다고 설계도면까지

나왔는데 결국 진행되지 않은 배경이 있습니다.

재개발이 진행되다가 멈췄다고 해도 낙심하면 안됩니다. 재개발 진행되었다가 구역해제가 되었다고,

해당 구역은 재개발이 진행되지 않을 것이라고 단정짓는 사람들이 있는데,

그렇게 생각하면 안됩니다 .언젠가 주변이 재개발 되고 건물을 노후화됩니다.

분명히 재개발이 언제가 되었든 다시 시작하게 되고 프리미엄은 상승할 수밖에 없습니다.

현재 염리4구역은 76.4퍼센트의 동의를 얻어 재개발 찬성 득표율을 보이고 있습니다.

염리4구역,염리5구역 주변으로 대흥2구역에 신촌그랑자이가 1400세대 들어섰고, 염리2구역에 마포자이3차,

염리3구역에 마포프레스티지자이, 아현2구역에 sk뷰가 들어오며 주변 아파트 시세상승과 함께

염리4,5구역도 신축아파트에 대한 수요가 늘고 있습니다.
앞서 말한대로 염리4구역과 염리5구역은 현재 동의서를 다시 징구 중에 있으며 재개발을 검토중에 있습니다.

임장을 가보면 알겠지만 두 구역 모두 노후 불량 정도가 심하다. 사실 찬성하는 세력도 있었지만

그 당시 반대세력의 정도가 심해 두 지역다 무산된 경험이 있는 만큼 최근 타당성 용역 결과가 빨리 나오길 바랍니다.

1990년대 후반까지만 해도 아현, 염리 구역이 저층 주택이 혼잡하고 비탈진 통네였으나

2000년대 초부터 진행된 아현뉴타운이 본격적으로 진행되면서 나름 이름있는 아파트들이 대거 들어섰다.

가장 최근에 염리구역 근처에 위치한 (2014년) 마포래미안푸르지오는 전용 84제곱미터가 현재 19억의 실거래가를 기록하고 있으며

신축에 대한 수요 및 가격상승은 확실한 곳 중 한곳입니다.
염리4,5구역 관련 이슈?
현재 해당구역들 이슈로는 극심한 신축 빌라 지분쪼개기로 조합원들이 많이 생겨 사업성을 떨어트린다는 지적이 2019년 부터 흘러나왔습니다.

하지만 2020년 10월 20일부로 개발행위허가제한 공고가 나며 더이상 신축 건축을 할 수 없다는 조치가 취해졌습니다.

염리5구역은 kt와 갈등이 조금 있는데 kt 부동산 관리 자회사인 kt에스테이트에서 원래 염리5구역 자리에 kt마포솔루션빌딩을 허물고 수백 가구 규모의 청년주택을 지을 계획이었으나, 재개발을 진행하려는 염리5구역 추진위는 이러한 청년주택과 염리5구역
재개발 사업성에 영향이 있다며 현재 조정단계에 있는 것으로 확인되고 있습니다.

우선 추진위 입장은 kt부지를 빼고 재개발을 추진하겠다는 입장인데 추후 상황은 좀 더 지켜봐야할 것 같습니다.
2012년 부터 공급되어진 염리,아현 아파트등이 미분양으로 고민이 많았던 곳이기도 한데,

현재 마포구 대장아파트가 19억까지 치솟으며,, 그 때가 어떻게 보면 기회였을지도 모릅니다.

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염리4구역과 염리5구역 모두 서울 도심이나 여의도로 출퇴근이 용이한 위치에 있습니다.

그리고 강북권 고소득자들이 마포구에 몰리면서 강북권의 부촌으로 자리잡을 것으로 예상됩니다.

우선 편리한 교통과 아현뉴타운이 지하철 2,5,6호선 그리고 이대역, 아현역, 대흥역 애오개역 공덕역등이 공항철도등과 연결되

교통측면에서 정말 최대 장점이 있다고 할 수 있다.

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참고로 마포구는 이번에 신속통합기획 대상지로 공덕동a가 선정이 되었습니다.

염리4구역, 염리5구역과는 약간 거리가 있지만, 마포구에도 신축의 바람이 불고 있습니다.

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염리4구역과 염리5구역은 과거에 왜 재개발 구역해제 되었을까?

염리4구역과 염리5구역은 근처로 연세대, 이화여대 와 가깝다.

지금도 대학가와 가까워서 월세로 사는 임대업자들이 많다. 그래서 찬성여론과 반대여론이 극심했던 지역이기도 했다.

아무래도 행정적인 측면에서도 재개발 해주라해주라고 사정해도 해줄까말까인데, 원주민들이 재개발을 반대하니 당연히 2015년 당시에 해제될 수 밖에 없었습니다.

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하지만 지금 상황이 달라졌습니다. 아파트갑이 고공행진이고 주변 신축아파트들 30평대가 19억까지 도달했다.

재개발만 하면 시세상승이 무조건 보장되기에 재개발을 추진하려는 여론이 많이 형성되고 있습니다.

염리4구역과 염리5구역 얼마나 많은 세대가 들어설 수 있을까?

염리4구역은 약 4만제곱미터로 600~700가구정도 들어올 수 있고, 염리5구역은 약 8만제곱미터로 1,000가구 이상이 들어설 수 있는 대단지입니다.

주변에 고층아파트들도 많아 재개발만 된다면 사업성은 확실히 보장된 곳 중 하나입니다.
염리4구역과 염리5구역의 시세는?

미리 언급한 대로 2021년 기준 평당 1억원이 넘어가는 추세이기도 하다.

현재 전용 4평이 4.5억에 거래된 것이 거의 최저가이다. 거래도 굉장히 많이 되고 있고,

역세권 근처의 재개발 구역이 핫해지고 있는 추세이기에 향후 지켜볼 필요는 있습니다

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