Загрузка страницы

Как сильно упадёт недвижимость в России Прогноз от БКС Мир инвестиций В. Емельянова

Растущая Дубайская недвижимость: https://t.me/elite_dubai
Телеграм: https://t.me/trininvest
Канал Трин-Инвест в Яндекс.Дзен: https://zen.yandex.ru/trin
RUTUBE: https://rutube.ru/video/012bb97cb22c8d240ec0deb1ca3580ad/
Вконтакте: https://vk.com/club119127024

Купить акции, какие и как выбрать - курс по инвестициям: https://trin-education.ru/edx

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов полагает, что рынок российской недвижимости ждет обвал. О том, на сколько могут упасть цены и что делать инвесторам
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.

Массовый отъезд россиян из страны после начала частичной мобилизации стал сильным, но не последним ударом по рынку недвижимости. На рынке жилья накопилось немало факторов в пользу того, чтобы цены быстро покатились вниз. Один из наименее обсуждаемых факторов — средний срок ипотеки.

Например, в августе он впервые перевалил за 23 года, а по итогам сентября прибавил еще почти 4 месяца и сейчас составляет около 23,5 лет. Всего год назад это было 20 лет, а незадолго до пандемии он стабильно держался вблизи отметки 18 лет. Это говорит о двух вещах.

Во-первых, рост ипотечного портфеля банков происходит на фоне ухудшения платежеспособного спроса: кредиторы попросту вынуждены растягивать кредит во времени, чтобы новые клиенты могли платить. Во-вторых, предел этого растягивания практически исчерпан. Сегодня ипотеку берут люди в среднем 35-37 лет. Когда они выплатят свою ипотеку, им будет по 60 лет. Как минимум один человек в семейной паре уже достигнет пенсионного возраста.

Сложно представить, чтобы банки начали кредитовать людей, готовых гасить ипотеку через 25 и более лет, уже находясь на пенсии. Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки. За время пандемии и некоторое время после нее государство щедро субсидировало ставку, поддерживая застройщиков, накачивая спрос, а с ними и цены на жилье: через льготную ипотеку, семейную, сельскую, дальневосточную, военную, а потом еще и для специалистов IT-сектора.

Это вызвало на рынке недвижимости некое подобие пузыря, который никак не хотел сдуваться. Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.

Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%. Застройщики и здесь дошли до предела: был выбран весь доступный спрос, включая людей, готовых брать под 0% с максимальной наценкой. Средняя ставка по новостройкам откатилась до исторически рекордных 3,7% годовых. Ниже двигать ставку просто некуда, она и так вдвое ниже ключевой и меньше, чем в развитых странах.

Как сильно упадут цены на рынке недвижимости
Зная, какой должна быть рыночная ставка, можно понять, сколько реально должны стоить квартиры, купленные по сегодняшним ценам за счет ипотечной накачки, ведь покупатели в среднем не стали богаче, и предельный платеж для них остался прежним. Минфин уже объявил, что с января будет прекращена льготная ипотека для покупки новостроек. Соответственно, минимальная ставка на рынке вернется к 6% (для семей с маленькими детьми), а для тех, кто не имеет льгот, — вырастет до обычной рыночной.

Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.

Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье.

Что делать инвестору в недвижимость перед обвалом рынка
Тем, кто покупал квартиру на пике для себя, для жизни, нужно морально приготовиться к тому, что их жилье может сильно упасть в цене. Настолько сильно, что оставшийся долг по ипотеке окажется больше, чем рыночная стоимость этой квартиры.

Тем, кто брал на надежде на рост, еще не поздно продать свой объект и перейти в другие активы. Рынок жилья ждет жесткая посадка, и это может занять не один год. Пока снижение лишь началось. Например, в Москве за полгода метр потерял в цене порядка 5%.

Видео Как сильно упадёт недвижимость в России Прогноз от БКС Мир инвестиций В. Емельянова канала Trin Invest
Показать
Комментарии отсутствуют
Введите заголовок:

Введите адрес ссылки:

Введите адрес видео с YouTube:

Зарегистрируйтесь или войдите с
Информация о видео
1 декабря 2022 г. 11:00:42
00:07:46
Другие видео канала
Первое казино в ОАЭ / Рас эль Хайма. Инвестиции в курортную недвижимость эмиратов/ОАЭ/Рас эль Хайма.Первое казино в ОАЭ / Рас эль Хайма. Инвестиции в курортную недвижимость эмиратов/ОАЭ/Рас эль Хайма.Такаши Котегава: из затворника в миллионеры. История легендарного японского трейдера.Такаши Котегава: из затворника в миллионеры. История легендарного японского трейдера.Что нас ждёт ? Питер Шифф предупреждает инвесторов о катастрофе на рынках  Инфляция, доллар,золото !Что нас ждёт ? Питер Шифф предупреждает инвесторов о катастрофе на рынках Инфляция, доллар,золото !Марк Твен: история инвестиций на бирже знаменитостей. Венчурные инвестиции любимого писателя.Марк Твен: история инвестиций на бирже знаменитостей. Венчурные инвестиции любимого писателя.Р. Кийосаки: Покупай эти 4 актива чтобы спасти свои деньги от инфляции !Р. Кийосаки: Покупай эти 4 актива чтобы спасти свои деньги от инфляции !James Rickards: 99% людей не знают реальной цены на золото. Прогноз по золоту от известного экспертаJames Rickards: 99% людей не знают реальной цены на золото. Прогноз по золоту от известного экспертаФРС проиграет в войне против инфляции ! Прогноз Питера Шиффа по акциям, золоту, серебру и акциям.ФРС проиграет в войне против инфляции ! Прогноз Питера Шиффа по акциям, золоту, серебру и акциям.Золото будет по $1000 за унцию ?  Покупать или подождать ?Золото будет по $1000 за унцию ? Покупать или подождать ?Американские акции.  Внимание ! Опасность.  Прогноз цен на американские акцииАмериканские акции. Внимание ! Опасность. Прогноз цен на американские акцииКрах скоро. И вот почему ! Прогноз по кризису, акциям, золоту, недвижимости на 2022 2023 2024 2025.Крах скоро. И вот почему ! Прогноз по кризису, акциям, золоту, недвижимости на 2022 2023 2024 2025.Худшее впереди ! Ждите гиперинфляцию. Пол Сингер предупреждает. Прогноз по акциям и рынкам акций.Худшее впереди ! Ждите гиперинфляцию. Пол Сингер предупреждает. Прогноз по акциям и рынкам акций.Кризис переживут не все финансовые активы. Какие смогут спасти сбережения ? Прогноз по золоту !Кризис переживут не все финансовые активы. Какие смогут спасти сбережения ? Прогноз по золоту !Кризис вместо дефолта США. От чего отвлекает Санта-Барбара с потолком госдолга США ? Дефолт доллараКризис вместо дефолта США. От чего отвлекает Санта-Барбара с потолком госдолга США ? Дефолт доллараКупить акции Китая на СПБ бирже скоро будет реально.Купить акции Китая на СПБ бирже скоро будет реально.Золото ждёт бурный рост ! Вот причина. Прогноз цен на золото, серебро на 2023 - 2024 - 2025 годы.Золото ждёт бурный рост ! Вот причина. Прогноз цен на золото, серебро на 2023 - 2024 - 2025 годы.Топ-1 видео по инвестициям. Jim Rogers предупреждает инвесторов о крахе рынка. Точная дата. Инсайд !Топ-1 видео по инвестициям. Jim Rogers предупреждает инвесторов о крахе рынка. Точная дата. Инсайд !Что опасного в этот кризис ? Куда инвестировать в кризис 2020 2025,  куда вложить деньги.Что опасного в этот кризис ? Куда инвестировать в кризис 2020 2025, куда вложить деньги.Краха рынков не избежать, но вы можете спасти сбережения.  Питер Шифф расскажет куда инвестировать.Краха рынков не избежать, но вы можете спасти сбережения. Питер Шифф расскажет куда инвестировать.Прогноз по золоту ! Что будет с золотом во время мирового кризиса. Рост или падение ?Прогноз по золоту ! Что будет с золотом во время мирового кризиса. Рост или падение ?Что будет в 2025 году ? Обрушение старой системы в разгаре. Мировой финансовый экономический кризис.Что будет в 2025 году ? Обрушение старой системы в разгаре. Мировой финансовый экономический кризис.Нас ждёт обвал рынков небывалого масштаба. Джереми Грэнтхэм предупреждает инвесторов о риске краха.Нас ждёт обвал рынков небывалого масштаба. Джереми Грэнтхэм предупреждает инвесторов о риске краха.
Яндекс.Метрика