갭투자의 종말 이제부터 얼음 - 박은정 감정평가사 #부동산분석관

"지금 시장은 로또가 아니라 ‘지옥문’이 열리는 곳입니다 – 감당 못할 부채와 환상이 만든 위기의 구조가 본격화되고 있습니다."

1. 갭투자의 종말 – 무리한 빚의 끝, 모두가 버틸 수는 없습니다
지금은 연글이 아니라 ‘초연글’을 해도 버티기 어려운 시장입니다. 감당할 수 있는 수준을 넘어서 무리한 대출로 집을 산 이들이 속속 위기를 맞고 있으며, 강남 고가 아파트도 결국엔 사줄 사람이 없는 ‘고립된 섬’이 되어가고 있습니다.

2. 정부는 집값을 절대 포기하지 않는다 – 그래서 생긴 왜곡된 신뢰
2022년의 급격한 거래 절벽 이후, 정부는 시장 붕괴를 막기 위해 대출 완화, 분양 완화 등 온갖 부양 정책을 동원했습니다. 이 경험을 통해 사람들은 “정부는 집값을 지킬 것”이라는 확신을 갖게 되었고, 다시 한 번 투기심리가 불타오르게 된 것입니다.

3. ‘로또 아파트’의 환상 – 30억짜리 집을 향한 대중의 무리수
강남권 대단지의 분양가가 30억에 육박하면서, 이를 ‘일확천금’의 기회로 여긴 무리한 진입 시도가 이어지고 있습니다. 소득에 비해 과도한 자금조달을 요구받으며 가족 간 갈등까지 초래되고 있는 이 상황은, 투자라기보다 도박에 가깝습니다.

4. 상급지 선호는 착시일 뿐 – 실수요는 이미 한계에 도달
상급지에 수요가 몰리는 것이 아니라, 공급이 몰린 것입니다. 재건축 위주의 강남 물량이 시장에 집중되며 가격은 폭등했지만, 실제로 이를 감당할 수 있는 수요는 매우 제한적입니다. 이 착시가 앞으로 시장에 치명타가 될 수 있습니다.

5. 전세가 하락이 말해주는 것 – 수요는 줄고, 투자 여력도 고갈
강남 전세가는 고점 대비 하락했고, 전세가율도 크게 낮아졌습니다. 이는 곧 전세라는 레버리지를 통해 집을 매수할 수 있는 구조가 무너지고 있다는 뜻이며, 결과적으로 신규 진입 수요는 급감하게 됩니다.

6. 똘똘한 한 채 전략의 함정 – 비싸게 사면 탈출이 어렵다
좋은 집을 산다는 전략은 맞지만, 그것이 과도하게 비싸다면 문제가 됩니다. 똘똘한 한 채라도 시장에서 사줄 사람이 없다면, 그 집은 결국 자산이 아닌 ‘덫’이 됩니다. 지금은 시장보다 자신을 먼저 고려해야 할 때입니다.

7. 가계부채 3,000조 시대 – GDP 대비 두 배, 빚의 역습 시작
우리나라 가계부채는 자영업자·전세보증금 포함 약 3,000조 원에 달합니다. GDP 대비 두 배를 넘으며 부채는 이미 한계 상황에 접어들었습니다. 갚을 수 없는 빚이 늘어나고 있고, 연체율도 급속히 증가 중입니다.

8. 연체율 폭증 – 금융 시스템의 균열이 시작됐다
1금융권조차 연체율이 눈에 띄게 상승하고 있으며, 2금융권은 PF 부실까지 겹쳐 더욱 심각한 상황입니다. 특히 저축은행들 중에서는 부실채권 비율이 20%를 넘는 곳도 존재합니다. 이는 시스템 리스크의 전조일 수 있습니다.

9. 금융당국의 대책 – ‘부실 털기’가 살아남기 위한 유일한 방법
금융당국은 대손충당금 확대, 부실채권 정리 지시 등 금융권의 자정작업을 유도하고 있습니다. 하지만 이 작업에 실패한다면 연쇄 파산과 유동성 위기가 현실화될 수 있습니다.

10. 숨겨진 위기 – 버티고 있을 뿐, 이미 위험은 퍼져 있다
겉으로 드러나지 않았을 뿐, 실제로는 많은 가계가 연체와 파산 직전 상황에 놓여 있습니다. 추심이 약화된 덕분에 ‘버티는 중’일 뿐, 근본적으로는 부채를 감당할 수 없는 구조에 놓인 사람들이 급증하고 있습니다.

Видео 갭투자의 종말 이제부터 얼음 - 박은정 감정평가사 #부동산분석관 канала 부동산분석관