地產圈「地震」！萬科總裁，被公安帶走！房地產進入廢鐵時代，收入大幅度降低，萬科背水一戰，要麼死，要麼活，沒有一家企業逃得掉。#房地產 #企業 #公安 #萬科#收入#投資

地產圈「地震」！萬科總裁，被公安帶走！房地產進入廢鐵時代，收入大幅度降低，萬科背水一戰，要麼死，要麼活，冇一家企業逃得掉。
又出事了！剛邁入2025年，萬科就接連「受創」。
1月15日，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝被公安機關帶走。
該消息一出，瞬間引發地產圈及國內媒體的極大關注。後來，記者試圖向萬科方面求證，但未回復。不過，記者從一位知情人士處獲悉，消息屬實。但系呢個或許可以解釋，萬科近期的債券點解狂跌不止，呢無疑讓本就「走鋼絲線」的萬科，更加艱難。過去，「活下去」只係萬科董事長郁亮口中的一句警言、萬科會場掛起的一條橫幅，而而家，萬科真的要每日考慮「點樣活下去」。
1月16日晚，經濟觀察報報道稱，1月15日，萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝被公安機關帶走。
呢個消息無異於在地產圈投下了一枚「重磅炸彈」。當晚，記者試圖向萬科方面求證，其中，品牌公關部回應稱「尚不清楚，如有消息或口徑，第一時間告知」。官方電話回應「客服已經收工」。
而不溜機敏的資本市場，或許早有察覺。在此之前，萬科的債券價格接連大跌。
1月15日，萬科一筆2025年5月到期的美元債每1美元面值下跌9美分，跌至61美分，創下自2019年11月發行以來的最大單日跌幅。
與此同時，「20萬科04」、「20萬科06」等多隻境內債券價格跌幅超過1成。其中，「20萬科06」因下跌超2成，盤中一度觸發臨停。1月16日，萬科多隻債券的跌勢未停。其中，「21萬科02」在上午跌超2成後觸發臨停，午後跌幅一度擴大至28%。與此同時，「22萬科07」、「22萬科05」、「21萬科04」跌超15%。隨着祝九勝被公安機關帶走呢一消息傳出，或讓外界對萬科本就羸弱的信心更加「搖搖欲墜」。要知道，2025年系萬科的一個償債高峰年。Wind數據顯示，截至2025年1月16日，萬科一年內到期的境內債務326.45億元，占比總境內債務的67.05%。此外，公司仲有1.27億美元境外債務將於一年內到期。呢對萬科的資金鍊系個巨大考驗。財報顯示，截至今年9月30日，萬科的貨幣資金為797億元，短期借款為87億元、一年內到期的非流動負債高達1115億元，短期資金缺口超400億元。如果系在房地產的輝煌時期，呢啲債務大約唔會讓萬科如此窘迫。但自2021年以來，房地產市場進入下滑通道，至今難以「越冬」，市場環境早已今非昔比。今年前三季度，萬科歸母淨利潤蝕本179億元，在呢種情況下，公司上百億的短期資金缺口着實會時刻挑動着投資者的神經。
對於外界關心的償債兌付問題，萬科在今年三季度財報中給出咗具體回籠現金流的舉措：堅持積極銷售、開展存量資源盤活、推進大宗資產交易、拓展資產退出渠道。1月15日，萬科方面告訴記者，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、快啲非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。
其實，萬科的危機唔系今年才出現。在舊年10月底前後，萬科突遭「沽空」，導致股票、債券劇烈波動。很快，企系萬科背後的深圳市國資委及大股東深鐵集團表達對萬科的支持，風波得以化解。只不過，外界對於萬科資金鍊、債務兌付的關注有增無減。而萬科能做的就系想盡一切辦法增厚現金流。按照規劃，萬科今年年初計劃通過大宗交易、股權交易實現回款300億元。財報顯示，今年前三季度，公司實現大宗交易簽約金額232.6億元。另外，記者注意到，萬科子公司之間互相擔保融資十分頻繁。截至1月15日，萬科在2025年共發布5條公告，其中3條和子公司之間的融資擔保相關。其中包括，萬緯物流投資、寧波冷鏈、深圳泊瀾向銀行的貸款，由深圳市有信達、深圳萬深、深圳泊帆等多家子公司以股權質押、經營收入質押或資產抵押等方式提供相應擔保。在1月15日萬緯物流投資的擔保之後，萬科及控股子公司對外擔保總額高達1217.93億元。在房地產市場承壓之際，公司仍然能保證融資通暢殊為不易。只係，呢似與萬科降負債、降槓桿的初衷有所背離。在舊年的股東大會上，萬科董事長郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，以實現三個目的：降負債、完成融資模式轉型、聚焦主業。其中「降負債」的目標系，未來兩年萬科將削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半。財報顯示，今年前三季度，萬科並表新增融資與再融資774億元，經營性物業貸合計落地262億元，其中並表範圍內新增187億元。截至今年9月30日，萬科有息負債合計3276.1億元。而在舊年底時，集團有息負債為3200.5億元。以此來睇，萬科的有息負債唔單只未降，反而上升。
在深交所互動易上，有投資者質疑萬科，「點解債務越降越多」？今年11月，萬科回復稱，「上半年考慮到供應鏈融資變動，公司合併報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初淨下降172億元。」
即便如此，距離兩年削減1000億元有息負債的目標仲有很遠距離。而萬科依然依賴融資的背後，系行業深度變革之下的銷售業績依然萎靡。今年，公司累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下滑27%。同期，其合同銷售金額2460.2億元，同比下滑35%，甚至唔到2020年巔峰時期7041.5億元的4成。自2021年開始，和萬科規模相近的恆大、碧桂園、融創陸續出現債券違約，而萬科仲可以在遭遇「沽空」之後走到而家，離不開大股東深鐵集團的支持。舊年10月，萬科董事會同意選舉辛傑擔任副主席，而辛傑正系深鐵集團黨委書記、董事長。在此之前，辛傑只係出任了萬科董事一職。很快，辛傑就頻繁地出席萬科舉行的會議，並多次重申對萬科的支持，直言萬科背後系深鐵，深鐵背後系深圳國資，並且深鐵已經準備咗豐富的「工具箱」，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科。但呢仍難以減少投資者的不安情緒。
自舊年10月到召開舊年股東大會的今年4月，7個月時間萬科股價下跌超4成。在舊年股東大會上，在回答股價波動相關問題時，郁亮表示，管理團隊的命運和公司命運綁在一齊，自己自1994年成為萬科董事後，30年間只買入，從未賣出。郁亮坦言：「萬科而家的股價表現系達唔到股東要求的，距離我自己的要求也很遠。股東對我哋的批評鞭策，我哋完全接受，也唔會搵任何藉口。」過去，郁亮和祝九勝每一次結伴現身，都能引發地產圈關注。郁亮溫文爾雅、祝九勝幽默風趣，佢哋笑談萬科系「農民」。而家，郁亮低頭承認萬科的股價「達唔到要求」，祝九勝更系被公安機關帶走。有時候，輕鬆的心態系要建立在實力之上的。就好似融創出現債務危機之後，孫宏斌再次出現時頭髮灰白一樣，得業轉型陣痛期，冇人能夠獨善其身，只不過系各有煩惱罷了。好在，2025年新年伊始，萬科終於迎來久違的好消息。1月9日，萬科披露，子公司武漢譽天2019年通過保險資金不動產債權投資計劃形式，向新華資產融資，融資餘額20.4億元。經過協商，呢筆融資展期兩年，到期日調整至2026年。萬科也開始在土地市場活躍起身。
據記者不完全統計，今年10月至12月，萬科已經連續3個月拿地，在成都、上海、廣州、天津、杭州、青島等地新增8宗土地。近年來，相關部門也在積極向市場注入信心。今年12月，住房城鄉建設部在北京舉行會議，明確表示2025年，要持續用力推動房地產市場止跌回穩。中指研究院政策研究總監陳文靜對2025年房地產的表現相對樂觀。她表示，根據「中國房地產業中長期發展動態模型」測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降。「樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等快啲落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。」陳文靜講道。就好似辛傑曾經呼籲的噉樣，在房地產新舊模式轉換過程中，市場或許也該給企業一啲時間來調整節奏。而萬科可唔可以在呢場化債挑戰及「人事地震」後，積極自救挺過嚟，仍待時間的檢驗，我哋也將密切關注。

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