为什么一些房地产基金会失败

我最近和一位中国朋友聊到房地产基金。几年前，很多中国公司投资了美国的大型房地产基金，结果不少人亏了钱，基金也失败了。为什么？
并不是因为美国房地产不赚钱——事实上，这是全球最稳健的市场之一。真正的问题在于时机和结构设计。
当时很多基金用了短期的建筑贷款，利率是浮动的，计划等项目完工后再以较低利率进行长期再融资。但没想到，还没来得及锁定低利率，市场利率就迅速飙升。
结果一切都变了——估值下跌、借贷成本飙升，原本的再融资计划难以执行。有些项目卖不出去，有些项目租金现金流根本无法覆盖利息支出。
所以，问题并不是市场本身，而是利率风险、过度杠杆和不合时宜的操作。房地产可以很赚钱——但前提是你要搭建一个正确的结构。

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