Замороженные и проблемные стройки Киева - вероятность "вляпаться" в недострой

Сегодня поговорим о проблемных стройках Киева в цифрах.

Я попробую в цифрах посмотреть на этот вопрос и наложить эти цифры на стратегию инвестирования в первичный рынок Киева.

Статистика за прошедшие 7 лет следующая:
Вероятность недостроя - 8%
Проблемные ЖК, типа Эврики (достроят через условных 8 лет) - 15%
ЖК, которые сдали со средней задержкой в 1 год - 64%
ЖК, которые сдали в срок - 13%

=================== UPDATE ===================
Друзья, силу коллективного разума сложно переоценить!!!

Лично моя жизнь, наполненная сотнями ежедневных предпринимательских дел, иногда не позволяет глубоко вникать в суть мелких деталей. Но мои СУПЕР подписчики всегда приходят на помощь в комментариях и это прекрасно!!!

Так вышло, что в последнем видео при расчете среднегодовой доходности я не учел два момента, которые все таки меняют итоговую цифру…

ПЕРВОЕ: совокупный среднегодовой темп роста. Среднегодовую доходность правильно рассчитывать не простым путем (какой выбрал я для наглядности и простоты), где
(РОСТ в процентах/количество лет). Т.е. я в считал 100% заработок за 3 года - это 100/3 = 33% годовых. Так просто, понятно и так все считают. Но математически это не верно. А верно так:
(ЦЕНА продажи / ЦЕНА покупки) ((в степени "1/лет")) - 1, а значит:
(200/100)⅓ - 1 = 26% годовых

ВТОРОЕ: я в формуле не учел тот факт, что замороженные стройки не просто не принесут нам доходности (именно это я учитывал), а еще и заберут тело инвестиций, а значит это нужно учитывать. Единственный нюанс, нужно перед расчетом определиться - через какой период происходит списание тела в минус. Если у нас максимальный срок, как мы условились, составляет 8 лет - тогда списание проводим через 8 лет и ежегодный минус доходности размазывается именно на 8 лет. Итоговая формула такая:

СРЕД = 0,13*КАН + 0,64*ЗАД + 0,15*УА - 0,08*МОРОЗ

где МОРОЗ = РОСТ/8

И теперь рассчитаем среднегодовую доходность с учетом этих нюансов (при доходности котлована в 100%):
0,13*26+0,64*19+0,15*9+0,08*(-9) = 3,38+12,6+1,35-0,72= 18%

Т.е. как видим данные факторы снизили среднегодовую доходность с 22% (как я считал в видео) до 18%... Что еще более печальненько :(((

P.S. Огромное спасибо моим СУПЕР подписчикам:
Alexey S
Aleksandr Ryzhikov
Сергей Савченко
Viktor Mietolkin

Друзья, Вы реально крутые !!!

====================OLD version ====================

Главная формула для оценки доходности инвестиций в переуступку
СРЕД = 0,13*КАН + 0,64*ЗАД + 0,15*УА
, где:
КАН = РОСТ/3
ЗАД = РОСТ/4
УА = РОСТ/8
РОСТ - потенциальная доходность роста цены объекта от котлована до готового (в процентах)

ПРИМЕР 1
Давайте возьмем историю прошлых лет, когда с момента котлована, до момента готовности дома цена росла в 2 раза (т.е. на 100%, т.е. РОСТ = 100)
0,13*33+0,64*25+0,15*12,5 = 4,29+16+1,9 = 22%
ПРИМЕР 2
Давайте посчитаем тоже самое, но когда цена котлована отличается от цены готового на супер огромные на сегодня 50%
0,13*16,7+0,64*12,5+0,15*6,25 = 2,17 + 8 + 0,94 = 11 %

========================================

Навигация по выпуску:
0:00 Вступление
0:46 Стройки Войцеховского
2:13 Замороженные стройки Киева
4:17 Проблемные стройки Укрбуда и Аркады
6:26 Сколько всего квартир сдано в Киеве за 7 лет
7:43 Как часто задерживают стройки
9:20 Итоговые цифры
11:13 Главная формула расчета годовой доходности
15:20 Пример расчета доходности с учетом всех рисков
17:33 Второй пример расчета
19:10 Что будет с доходностью в будущем?
20:56 Текущие доходности на первичном рынке
21:45 Котлован или аренда?
24:29 Призываю всех диверсифицировать риски
Всем привет, меня зовут Дмитрий и я автор рейтинга застройщиков по срокам задержек сдачи жилых комплексов ➤ https://ktostroit.com/
История создания проекта ➤ https://www.youtube.com/watch?v=_iM9HxTKUdM
Пишите мне в Телеграм ➤ https://telegram.me/KtoStroit
Я на Фейсбуке ➤ https://www.facebook.com/KtoStroit
Полезные ссылки из видео:
Замороженные стройки Киева по состоянию на весну 2021 года
https://drive.google.com/file/d/1TpuftUtmx9Zszfrn1FZogP9d6nmh_hTD/view
Сайт по задержкам надеюсь все и так знают, но вдруг кто не понял что к чему, то вот он:
https://ktostroit.com/
Все актуальные проблемные ЖК Киева:
https://ktostroit.com/problemnye-zhk-kieva

#замороженныеЖК #КтоСтроит

Видео Замороженные и проблемные стройки Киева - вероятность "вляпаться" в недострой канала Кто Строит