임대차3법의 부작용 (전월세신고제 전월세상한제 계약갱신청구권)

주택임대차보호법의 개정 (임대차3법) : 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제
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1.계약갱신청구권제와 전월세 상한제
1)세입자는 집주인에게 2년 기한의 전월세 계약을 한차례 더 연장하자고 요구할 수 있고 집주인은 특별한 사정이 없는한 연장요구를 받아들여야 한다.
2)신청기간
20.12.10이후 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전 계약갱신청구권 행사가능
20.12.10이전 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전 계약갱신청구권 행사가능
3)행사효과
동일한 조건으로 다시 계약, 차임과 보증금은 5%이내에서만 증감가능
4)기존계약에도 적용

2.전월세 신고제 (21.06.01 시행)
1)신고대상
- 신고제 시행일인 6월1일부터 체결되는 신규 갱신(금액변동없는 갱신게약은 제외) 임대차 계약
- 전국(경기도외 도지역의 군제외)에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약

2)신고내용
계약당사자 인적사항, 주택유형 주소등 임대목적물 정보, 임대료 계약기간 등 임대차 계약내용으로 구성
- 신규 : 보증금, 차임, 계약기간, 체결일
- 갱신 : 종전보증금, 갱신요구권 행사여부

3)신고방법
신고대상자(임대인, 임차인)는 임대차 계약체결일로부터 30일이내 임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인(부동산거래관리시스템)으로 신고할 수 있다.
- 신고서를 작성하여 계약당사자 공동으로 제출하는 것이 원칙이나, 신고인의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 1명이 당사자가 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출하면 공동신고가 가능
- 공인중개사등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장을 첨부하면 방문 또는 온라인신고가 가능

4)신고효과
⓵임대차신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 됨에 따라 임차인의 권익보호가 대폭강화 될 것임
- 현재는 일과중 주민센터를 직접 방문해야하기에, 소액 단기 갱신의 경우 확정일자를 받지 않는 경향이 있었다
- 임대차신고시 계약서를 제출하면 방문 온라인 관계없이 수수료 (600원)이 면제되며 임대차 신고필증 우측상단에 확정일자 번호가 표기된다
- 이후에는 휴일에 상관없이 온라인 신고가 가능하다

⓶임대차신고제를 통해 임대차 가격, 기간, 갱신율등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 전망

5)적용제외
- 학교기숙사는 관계 법령에 따라 학교시설로 분류되어 일반적인 주거용 임대차계약 형식을 취하지 않고, 대학 e알리미에 기숙사비가 공시되어 있는 점을 감안하여 신고대상에서 제외
- 전입신고가 되어있는 본 거주지가 있고 일시적 출장이나, ‘제주 1개월 체험’ 등 다른 사정에 의해 일시적거주가 명확한 단기 임대차 계약의 경우 제외

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