Come calcolare l'offerta per un'operazione di trading immobiliare.

Info: http://www.giuseppegatti.it
Come stabilire quanto offrire, quando si fa un'operazione di trading?

Questa live è una risposta a delle domande riguardanti un video che ho pubblicato qualche giorno fa. Per questo immobile ho fatto un'offerta e volevo spiegarvi quali sono le dinamiche, anche mentali, che utilizzo, per confrontarci. Anche perché, dopo questo video, ne avevo fatto un altro in cui vi chiedevo quale fosse la vostra idea per fare un'offerta e che cifra avreste offerto.

- Giacomo: "Ci vorranno almeno 15 mila per sistemarlo a dovere" e offrirebbe sotto i cento mila euro.
- Antony : "Io direi anche 90 mila."
- Miri Mirko: " Dato che il valore dell'immobile è 125 mila, meno 20 mila che è il nostro guadagno, meno 15 mila di ristrutturazione, meno 3 mila per l'agente immobiliare, meno mille per tassazione e imprevisti, io offrirei sugli 80 mila."
- Leonardo: "Se lo prendi a 95 mila è buono, se la prendi a 85 è ancora meglio."
- Ago Zack dà un po' di descrizioni e secondo lui l'offerta dovrebbe essere fatta a 90 mila.
- Danny Mariani: "Se non t'interessa l'immobile potresti offrire 95 mila, se t'interessa anche 88 mila."
- Simone Ceriotti: "Massimo 78 mila euro".

Adesso vi mostro quello che è stata la mia offerta e mi interessa farvi capire il meccanismo alla base. Il mio metodo è molto semplice: opero solo all'interno di zone che conosco benissimo, se mi propongono qualcosa di molto interessante al di fuori delle mie zone di competenza, non sono interessato, le scarto. Questo perché mi sono accorto che, se non ho una conoscenza specifica del territorio, rischio di fare un errore. Meglio aspettare che arrivi un'occasione buona. Quindi, una volta che so esattamente qual è il prezzo di rivendita. da lì vado a togliere i costi della ristrutturazione, le imposte e tutti i costi, l'utile che voglio ricavare, e quello che rimane offro.

Oltre a questo sono abituato a fare i conti economici in maniera molto conservativa, cioè indico sempre un prezzo di rivendita molto più basso di quello che è la realtà dei fatti. Quindi, se so che l'immobile di questo video si può rivendere tranquillamente a 135 mila, anche 140 ristrutturandolo bene, ho messo dai 120 ai 135, come range di rivendita. Per la ristrutturazione, metto importi più alti: se ho un preventivo da 18 mila, indico 20,21,22 mila.

Questo perché sono cinque anni che opero con denari di terzi, dunque ci sono investitori di capitali che mettono soldi nelle mie operazioni. Quindi, faccio una sorta di consulenza, loro si intestano l'immobile, incassano la cifra finale e poi dividiamo gli utili. Ovviamente la responsabilità è maggiore e quindi i conti economici sono molto prudenziali.

Posso permettermi di confezionare così anche un'operazione con un ROI del 15% che, normalmente, non si fa, perché il 15% è la soglia minima di guadagno, ma genererà utili molto maggiori, dato che ho ridotto l'aspettativa di vendita e ho aumentato molto i costi.

Quindi, anche l'investitore di capitale che pensa di guadagnare il 15% e ne guadagna il 20-25% è molto più contento.

Ora vi mostro la mia offerta:

Investimento €112.300
Utile €17.700
Tempistiche di realizzazione sono 4/6 mesi. Io ho uno storico delle ultime 9 operazioni di 2 mesi, quindi sono veloce, ma per essere conservativo con l'investitore di capitale preferisco tempi più lunghi.

Ho messo un ROI del 16% che è molto conservativo, ma lo andremo a superare in maniera netta.

Per i costi della la ristrutturazione sono stato molto comodo: 20 mila. Magari decido, se mi accettano i 75 mila, di fare una cessione di preliminare e il ROI aumenta ancora di più. Poi ci sono le spese di agenzia che sono corrette, perché mi piace lavorare bene con loro sia in entrata che in uscita, così mi propongono sempre nuovi immobili.

La mia offerta è stata di 75 mila euro, sono stato più basso di tutte le persone che hanno provato a offrire, ma il conto economico mostra comunque cifre più basse.

Quindi, quando faccio un'offerta, è sempre tarata in base a quelli che sono i miei parametri.

Se fate questo mestiere e volete farlo in maniera continuativa per guadagnare nel tempo, dovete ragionare in modo conservativo. Almeno questo è il mio metodo e così potrete continuare in modo continuativo.

Per fare gli investimenti immobiliari, ci vuole un metodo adatto alla vostra persona, che deve essere limato nel tempo, ma i conti economici devono essere fatti bene.

Simone dice: "Giuseppe, non preferisci lasciare un margine, facendo una prima proposta anche leggermente più bassa, che puoi successivamente aumentare al tuo prezzo massimo?"

Dipende. A volte attendo una controproposta, per potermi alzare un po', ma nella maggior parte dei casi, mi metto subito sulla cifra massima che posso investire, al massimo una variazione di 1- 2 - 3 mila euro, ma non oltre.
Però, se non ci sono i miei parametri, non faccio l'operazione.

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Видео Come calcolare l'offerta per un'operazione di trading immobiliare. канала Giuseppe Gatti