A (não) cumulação de multas moratória (atraso de aluguel) e compensatória (por rescisão antecipada)!

Explicação de Danilo Herrero, Broker da RE/MAX Xavante, sobre a aplicação (e a geralmente inaplicável cumulação) de diferentes tipos de multas nas locações urbanas:

(i) A multa moratória (ou seja, relativa à "demora") se aplica quando há atraso no pagamento dos aluguéis. As estipulações são geralmente de 10 ou 20% sobre o valor vencido e não pago.

(ii) A multa compensatória (também chamada de indenizatória) tem como base outras infrações contratuais por uma das partes (lembrando que o Locador também pode sofrer tal multa). A mais famosa das multas compensatórias é aquela relativa à rescisão antecipada do contrato (entregar as chaves antes da hora), por parte do Locatário que, segundo o art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), será de no máximo 3 (três) aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido do contrato.

Ou seja: diferentes atitudes dos contratantes implicam na incidência de um ou outro tipo de multa.

Uma mesma raíz/motivo (fato gerador) não pode ter como consequência a cumulação (acumulação) dos dois tipos diferentes de multas. Isto quer dizer que caso a rescisão antecipada do contrato ocorra justamente pelo inadimplemento dos aluguéis, não se poderão cobrar a multa moratória (de 20% sobre a dívida) e a multa indenizatória/compensatória (de 3 aluguéis, reduzidas proporcionalmente), mas sim apenas a multa moratória.

A multa indenizatória por rescisão antecipada do contrato tem o objetivo principal de garantir ao Locador uma certa compensação pelo fato de que seu imóvel não mais renderá frutos (os aluguéis) de "uma hora pra outra" - ou seja, tal quantia amortizará um prejuízo inesperado/surpresa, uma vez que tal Locador tinha uma expectativa de recebimentos por maior prazo.

Neste sentido, se o Locatário vem atrasando os aluguéis e, em certo momento, devolve as chaves do imóvel justamente por conta desta dívida (independente de haver ou não ação judicial de despejo ou execução em curso), não se pode falar que o Locador foi "surpreendido" com a rescisão contratual. O entendimento é de que a cobrança da multa indenizatória somada à multa moratória configuraria uma penalização dupla sobre a mesma infração (atraso no pagamento dos aluguéis) - também chamado de "bis in idem" (repetição (bis) de uma sanção sobre mesmo fato (in idem)) -, o que é vedado.

Se houver causas diferentes que justifiquem a aplicação das duas multas, então a cumulação não é proibida. Por exemplo: além de dever o aluguel, o Locatário está utilizando um imóvel residencial para fins comerciais - neste caso, podemos entrar com um despejo ordinário (já que ele está cometendo o ilícito de utilizar o imóvel para finalidade diversa daquela no contrato), cobrando a multa compensatória/indenizatória por infração contratual e, paralelamente, também cobrar a multa moratória pelo atraso dos aluguéis. Outro exemplo seria um Locatário que geralmente atrasa os aluguéis, mas acaba sempre pagando (mesmo que atrasado) e, em um certo momento, informa que terá que entregar as chaves pois irá trabalhar em outra cidade - neste caso, mesmo que no momento da rescisão ele esteja com um ou outro mês atrasado, a rescisão não está a ocorrer devido à dívida, mas sim por motivo diverso e, então, a acumulação das duas diferentes multas (moratória e indenizatória por rescisão antecipada) é aplicável.

A pergunta que se deve fazer, então, é: a rescisão do contrato (devolução das chaves) está sendo feita por conta dos atrasos dos aluguéis? O locatário resolveu devolver as chaves justamente por que se vê numa situação financeira irreversível, com a bola de neve aumentando e ficando o mesmo sem saída? Se sim, então a única multa aplicável é a moratória (geralmente 20% sobre o débito), sem que se aplique a rescisória.

Deve-se, claro, analisar a circunstância prática para que os Locatários não atrasem um ou outro aluguel "propositalmente", e então entreguem as chaves alegando falsamente que tal rescisão ocorre em decorrência de sua situação de inadimplência - isto porque, financeiramente, é "melhor" pagar a multa moratória (no máximo de 20% sobre o débito) do que a indenizatória (que pode chegar a 3 aluguéis).

Apesar de ser poder ser difícil e interpretativo, devemos, então, ficar atentos a eventuais utilizações oportunistas da regra acima, por parte de Locatários bem instruídos/orientados, porém mal intencionados.

Alguns precedentes: Apelação nº 0038185-56.2012.8.26.0562; 26a Câmara de Dir. Privado do TJSP; Rel. Des. Vianna Cotrim; j. 14/04/2016 | Apelação nº 9103538-29.2009.8.26.0000; 34a Câmara de Dir. Privado do TJSP; Rel. Des. Hélio Nogueira; j. 16/06/2012.

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