Die 15%-Falle nach dem Immobilienkauf – das ändert das neue BMF-Schreiben 2026

Du kaufst eine vermietete Immobilie und planst danach die Sanierung? Dann entscheidet eine einzige Zahl darüber, ob du deine Kosten sofort absetzen darfst – oder über Jahrzehnte verteilst: die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Überschreitest du sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, werden aus sofort abziehbaren Werbungskosten anschaffungsnahe Herstellungskosten, die du nur noch über die Gebäude-Abschreibung geltend machen kannst.
Im Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium dazu ein neues Anwendungsschreiben veröffentlicht (BMF v. 26.01.2026), das die alten Schreiben von 2003 und 2017 ersetzt und die Abgrenzung an vielen Stellen schärfer fasst.

In diesem Video erfährst du:
✅ Wie die 15%-Grenze rechnerisch funktioniert – und warum es auf den Netto-Gebäudeanteil ankommt
✅ Wann der 3-Jahres-Zeitraum startet (Tipp: nicht beim Notartermin)
✅ Welche Maßnahmen mitzählen – und welche definitiv draußen bleiben
✅ Was passiert, wenn du die Grenze reißt: vom Sofortabzug zur langjährigen AfA
✅ Vier Wege, wie du die Falle legal vermeidest
✅ Was das BMF-Schreiben 2026 wirklich Neues bringt

▬ Kapitelübersicht ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
00:00 Warum deine Sanierung zur Steuerfalle wird
00:59 Intro
01:13 Die 15%-Falle: Worum geht's?
02:23 So funktioniert die 15%-Grenze
05:29 Was passiert, wenn du die 15% überschreitest
06:41 Zahlenbeispiel
08:56 Strategie 1
09:54 Strategie 2
10:49 Strategie 3
11:47 Strategie 4
13:59 BMF Schreiben
15:02 Fazit

Für wen ist dieses Video?
Für Kapitalanleger, private Vermieter und Immobilienkäufer, die eine Bestandsimmobilie erwerben und in den ersten Jahren modernisieren wollen und ihren Steuervorteil dabei nicht aus der Hand geben möchten.

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