深圳又撲街！天價房跌落神壇！20萬房奴被逼瘋！業主恐慌性拋售房子，樓市風雲突變，粵港澳大灣區樓市爆發降價潮，底線越來越低了，根本睇唔到希望！#大灣區樓盤 #深圳樓市 #深圳樓盤 #深圳房價 #房地產

一針見血！深圳樓市風雲突變，新樓如猛虎下山「降維碾壓」二手樓，業主降價拋售潮來襲，置換閉環暗藏玄機，三四線庫存危機又該何去何從？粵港澳大灣區樓市爆發降價潮，底線越來越低了，地產市場陷入斷崖困境！

深圳7月份嘅土地拍賣，就好似一粒巨石投入平靜湖面，激起千層浪，又好似一盆凍水猛然潑落滾油，瞬間令本已暗流涌動嘅樓市更加沸騰。今次中海地產歷經108輪鏖戰，最終以驚人嘅40.74%溢價率，成功攞下龍華一幅重點地皮。呢場激烈嘅角力，唔單止系發展商之間嘅實力大比拼，更系一場對未來市場走向嘅豪賭。

競拍塵埃落定後，38975元/平方米嘅樓面價赫然在目，全城震動。呢個數字，唔止系一個單純嘅價格，而系一把標尺，量度住未來區內樓價嘅走勢，亦反映咗發展商對呢幅地嘅信心同期望。

但幾乎同一時間，另一組數據卻透露住一股寒氣：全市二手樓掛牌量靜淨雞雞突破7.5萬套，創下歷史新高。呢個數字背後，系無數二手業主嘅焦慮同無奈。新盤高舉高打，以勢唔可擋之勢衝擊市場；而二手市場就好似陷入泥潭，寸步難行。呢種撕裂感，就好似兩個平行世界，各自上演截然相反嘅劇本。

當龍華呢幅容積率僅得2.8嘅地塊，被各大房企激烈爭奪時，市場訊號已經清晰到無得再清晰。喺依家高樓林立嘅城市入面，低容積率就好似奢侈品咁珍貴：代表未來樓盤樓間距更闊、業主視野更開揚、享受充足日照；綠化率更高，好似將公園搬入社區，提供更多親近自然嘅空間；居住密度更低，減少鄰里影響，令生活更加寧靜舒適。對發展商嚟講，低容積率就系手頭嘅「王炸」，系吸引買家入市嘅殺手鐧。

更令上車客心動嘅，系低容積率帶嚟嘅超高「得房率」。試想像，同樣嘅預算，其他人只得一間普通功能房，你卻可以多出一個陽光書房，午後坐喺窗邊，沐浴暖陽，靜靜沉浸喺書香世界；或者多個兒童活動區，俾小朋友盡情跑跳，健康成長。呢啲唔系空中樓閣，而系實實在在落得實嘅居住夢想。

講到性價比，當該地塊樓面價鎖定喺3.8萬/㎡左右，而周邊新盤開價早已企穩6.3萬/㎡高地，二手盤就喺5.2–7.8萬/㎡區間苦苦掙扎，新盤嘅性價比優勢就好似夜空入面嗰道最亮嘅燈塔，吸引所有目光。買家終究系理性嘅「經濟人」，面對如此明顯嘅價差同產品優勢，自然偏向揀新盤。

反觀二手盤，多數就好似功能機對上智能機，唔夾軋。年久失修嘅樓齡、零散唔連貫嘅間隔、額外嘅裝修成本，都系壓住二手價錢難以下調嘅包袱。就算買家想以「睇街睇樓」形式睇實舊盤，都要花時間同心力，遠較新盤入場方便同透明。

而社區舊樓盤嘅處境，好似一部過氣機。戶型設計可能系十幾二十年前嘅遺緒，完全唔符合而家人對靈活空間、收納功能同開放式廚房嘅需求；小區範圍容納過多人，公共走廊、花園、會所都窄窄地，真系令人壓抑；而且設施舊到震——電梯頻頻故障、水喉線路老化，俾居民日常生活帶嚟好大不便。相反，新盤以「精裝新品」姿態登場，定價竟然同二手盤冇乜二字之別，直接將二手盤生存空間擠到透唔過氣。

依家二手盤業主，真系面臨一場殘酷嘅「跳水大賽」。唯一可以救命嘅，就系不停降價。為咗快啲脫手，佢哋要一降再降，希望能引起買家留意；點知市場比想像中更冷血，就算降足十幾二十萬，成交都未必有迴響，淨系見到掛牌量日日創新高，成交量卻好似踩咗剎車。

深圳6月二手樓嘅平均成交周期，雖然由高峰微微回落到244日，但同比仍然處於高位。試諗嚇，賣家幾乎要等足八個月先見到成交曙光，呢段漫長等待，好似用鈍刀割肉，每日都系煎熬。佢哋慌，驚成交後個價再跌，連日常生活同置換計劃都受到重創。

政策寬鬆曾經帶來一絲曙光。舊年9月開始，深圳二手樓價曾經有過三連漲，雖然漲幅好似螢火蟲咁微弱，但都畢竟俾業主睇到轉機。但系，好景唔常，今年4月樓價就轉勢下滑，跌幅由4月嘅0.21%擴大至5月嘅0.5%。政策暖風吹得太輕，只系短暫托底，根本撐唔起買家對產品本身嘅挑剔。等於話，再多信貸放水，都敵唔過二手盤本身產品力弱、配套老化嘅現實。

最扎心嘅系，掛牌量不斷攀升，恰如滔滔洪水。當供過於求成為常態，價格踩踏幾乎系必然。每個新掛盤，等於一聲「降價戰爭」號角：要想突圍，就要降得比隔籬更狠。結果二手盤陷入惡性循環：降價→更多掛盤→更大壓力→再降價，買家睇熱鬧唔系買樓。

不過，二手盤嘅「流血犧牲」其實默默滋養住成個樓市鏈條。上半年深圳二手成交超過3.5萬套，同比激增30.7%。呢班成功套現嘅業主，其實好大機會就系下一波新盤買家，手握現金、有換樓需求，成為「打新大軍」嘅中堅份子。

呢個隱秘閉環就系咁形成：政府部門精選低密度、高質素地塊招拍，吸引發展商高價入市；發展商攞到地就大搞第四代住宅，着重科技、綠色同社區運營，用產品力收割改善客群；而舊盤業主就低價鬆綁，脫手舊資產，帶住對更好生活嘅憧憬，投身新盤；最終，土地賣地收入飆升，半年嘅賣地收入抵得上一年，為地方建設輸血。

睇返土地市場，重點城市賣地收入增速明顯快啲。當地方財政過度依賴土地出讓，勢必影響政府決策傾向，繼續推優質地塊，令發展商不斷加碼競拍。同時間，城市更新同棚戶區改造政策推進，亦會不斷釋放新地源，保持土地市場活力。

呢套邏輯，好似一部精密儀器，核心燃料就系源源不絕嘅「置換需求」。當二手樓市場輪子一轉，新盤引擎先至可以轟轟烈烈，最終推動土地市場烈火烹油。但要留意，第四代住宅並唔系一把萬能鑰匙。核心城市嘅黃金地塊終歸有限，呢場筵席註定無法普惠全國。至於三四線城市，就好似陷入庫存泥潭——賣唔走樓，就連土地招拍都低迷，「土地收儲」變成咗地方政府嘅無奈緩衝墊，先將地「冬眠」，等市場有朝一日回暖。

更深層次嘅風險系：如果二手樓持續陰跌，新盤市場最終會畀呢股跌勢反噬。當新舊價差被逐步抹平，新盤嘅性價比光環都會褪色。屆時，理性買家會再度審視新盤同二手盤嘅價值對比，如果二手盤夠平，佢哋大有可能寧願買舊樓都唔買新樓。

喺樓市入面，真正嘅命門，始終喺於流動性本身。試想像，一層樓價從500萬跌到200萬，對個別持有人嚟講，簡直系滅頂之災——佢哋要面對資產大幅縮水、債務壓力暴增，日常生活都會受影響。相反，如果透過幾次流轉，例如500萬→400萬→300萬→200萬，風險就會層層稀釋。呢個過程，正好系樓市軟着陸嘅關鍵——令房屋持續流通成交，避免一次過斷崖式下跌。只有交易暢順，市場先保持活力，樓價先有機會逐步回歸合理區間。

睇近年救市經驗，政策通常唔系等到價格狂瀉先出手，而系等到成交量跌入冰點先動。當成交量大幅萎縮，代表市場信心不足、買家觀望情緒濃厚。呢個時候，政府出招放水或激勵政策，先可以刺激需求、穩定預期。眼下，一線城市雖然跌幅擴大，但成交量尚算堅挺，監管層仍然保持睇住嘅態度，未輕易落大招。佢哋喺等待最好嘅時機，靈活調整政策，務求喺「房住不炒」同「穩增長」之間取得平衡。

對普通購房者嚟講，宜家要好似行鋼絲咁保持平衡：如果唔急住要上車，不妨靜觀其變，畀政策同市場博弈再多啲時間；千祈唔好畀FOMO情緒牽着走，盲目跟風撻訂買樓。所謂「今日地段最熱」，未必代表明日升值壓力最小；相反，睇中位於頂峰、已經畀市場炒起嘅樓盤，最有機會面對價格後勁不足嘅風險。對於有真實剛性需求嘅家庭，則要精算家庭債務安全線，確保月供唔好超過家庭收入嘅4成。記住，無人能預知自己系接到「500萬」嘅盤，定「200萬」嘅盤，所以購房前一定要量力而為。

而家樓市嘅分化格局，將會繼續加劇。新盤憑住產品力強、硬件高端、配套完善，仲有四代住宅科技加持，向改善型買家不斷收割；二手盤則要靠無止境降價，先至可以吸引捱價嘅買家。當第四代住宅成為市場新寵，嗰啲跟唔上時代嘅「老破小」，只能以價換量，玩一場殘酷嘅價值博弈。呢個大環境，正重新塑造每個買家嘅決策地圖。

講到底，你喺二手市場蝕讓賣樓，可能正好幫到人換樓上車圓夢。樓市起跌直接影響每個家庭嘅財富部署，我哋要用冷靜同前瞻眼光去睇清形勢，審慎部署，先可以喺變幻莫測嘅樓市中企得穩、行得遠。

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