임야 산지 매매시 주의사항 및 확인사항_토지매매

임야 산지 매매시 주의사항 및 확인사항_토지매매
안녕하세요.
부동산 매매 임대 전문 블로거 유튜버
전국 대전 세종 토지 매매 전문인
중개사 헌또 입니다.

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오늘은
임야 토지 산 매매할때 주의사항을
확인해야할 사항에 대하여 소개시켜 드리겠습니다.

임야 란?

우리나라의 토지 면적의 약 63.3%는
임야로 되어있습니다.

임야는 한자로 수풀(림), 들(야)를 사용합니다.
林埜(임야)
즉, 숲과 들이라는 의미입니다.
공간정보의 구축및 관리등에 관한 법률에서는
지목을 28개로 분류하고 있으며,
임야는 그중 한개의 지목입니다.
산림 및 들 그리고 숲, 암석지대, 습지, 황무지등을
통틀어서 지목을 임야로 사용합니다.
우리나라 토지 면적은 약 10만Km2입니다.
이면적중 약 6.33만 Km2이 임야입니다.
임야에서는 임업활동을 할수 있습니다.

임업 활동이라 함은
나무, 버섯, 꽃, 산나물, 약초등의 식물을
재배 및 수확하고, 벌목 및 휴양림을 운영해서
수익을 창출하는 활동입니다.

산지의 구분(산지관리법)
토지는 용도지역에 따라서 개발행위 여부가
결정됩니다.
임야는 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다.
보전산지는
임업생산과 공익을 위해 개발을 제한하는
임야입니다.
준보전산지는
보전산지를 제외한 임야를 가르키며,
보전산지보다 상대적으로 개발행위제한이 적습니다.
도시지역(자연녹지지역의 준보전산지)
비도시지역(관리지역의 준보전산지)

임업인이나 농업인이 아닌사람은
임야를 매매할때
반드시 준보전산지를 매수해야합니다.
임목본수
임목본수는 임야의 면적당 나무의 수를 나타내는
지표를 말합니다.
개발행위 대상토지가 임야이면,
임목본서도를 산정하여 일정비율 이하인경우만
개발행위를 허가합니다.
임목본수의 개발행위기준은
각 지자체마다 도시계획조례에 따라서
기준을 달리 정합니다.
그래서 위성지도상이나 실제 임장을 했을때,
나무가 너무 많거나 많이 자라있을경우,
개발행위가 가능한지, 도시계획조례를 체크하고
임목본수에 대한 기준을 충족여부를
확인해야합니다. (개발행위를 할 경우)
임목본수 산정할때
나무의 숫자뿐 아니라 크기와 종류도
함께 고려합니다.

임야 산지를 매매 할때는 현장 임장방문이
필수입니다.
현장답사할때 진입로가 있는지 확인해야합니다.
건축및 토지 개발을 하기 위해서는
반드시 건축법상 도로가 접해있어야합니다.
임야, 산지 일때는 건축법상도로가 아닌,
현황도로만으로도 개발허가가 날수 있습니다.
지방자치단체에 도시계획조례를 확인하고,
개발행위및 건축행위가 가능한지
꼭 확인해야 합니다.
건축법상도로가 없고, 현황도로만 있어도
개발행위가 가능할수도 있습니다.
도로가 접해있지 않는 땅을 맹지라고 합니다.

산지, 임야는 산이기 때문에,
일반토지보다 경사도가 높은것이 특징입니다.
산지의 경사도에 따라서
개발행위의 제한을 두고있습니다.
산지관리법 시행령 제20조, 6항에서는
산지전용을 하기위해서는
산지의 평균 경사도가 25도 이하로 규정하고
있습니다.
평균 경사도의 확인은
한국 임업 진흥원에서 운영하는
임업정보 다 드림 홈페이지에서 확인가능합니다.
산지 경사도가 높으면 개발비용도 많이 들기때문에
25도이하여도,
20도 이상이면 개발을 추천하지 않습니다.
임야에는 분묘가 존재하는 경우가 종종있습니다.
매매하는 토지에 분묘의 유무를 확인해야합니다.
장사등의 법류에 따라 분묘기지권이 발생할수있어,
함부로 처리할수 없기 때문입니다.

분묘기지권이란
타인의 토지위에 존재하는 분묘의 기지에 대한
관습법상 지상권처럼 인정되는 물권을 말합니다.

분묘기지권은
토지소유자가 승락해서 묘지를 설치했거나,
승락없이 20년이상 분묘를 설치해서
평온,공연하게 점유했거나(2001.01.13이전설치),
토지소유자가 묘지 이전에 관련된 특약없이
토지를 매도했을때 발생합니다.

만약 매매하는 토지에
분묘기지권이 성립된 묘지가 있다면,
해결방법은 두가지로 나누어집니다.

유연고 묘의 경우, 묘지 가족과 합의를하고,
보상금 지급하고 처리해야합니다.
과도한 보상금 요구와 이장거부할때는
합의가 어려운경우가 많습니다.

무연고 묘의 경우, 연고자를 찾을수 없기때문에
중앙일간신문과 시군청 홈페이지에 3개월간
해당묘지의 내용을 2회 공고하고,
적극적으로 연고자를 찾는 형식을 취해야합니다.
이런 절차 후에도 연고자가 안나타나면,
시장 군수에 허가를 받아서 묘를 수습하여,
화장을 하고, 지자체 봉안동에 안치됩니다.
산지 임야도 방향(남향)이 매우중요합니다.
산지의 방향이 북향인 경우는 나무도 잘자라지 않고,
개발행위를 할때 주택지는 남향을 지어야합니다.
북향은 분양및 매매가 안될가능성이 높습니다.
방향이 안좋은 산지는
주변 임야보다 저렴한경우가 많습니다.
예전에 토지전문가가 방송에서
소나무가 잘자라고 많은 산이 좋은산이라고
말했습니다.
이유는 남향으로 해가 잘들기 때문입니다.
고압전류가 흐르는 철탑(선하지)이 있는경우
고압전선 아래에는 지상권이 설정되기 때문에
개발행위가 제한됩니다.

또한 산사태가 발생할 가능성이 있는 토지는
절대 매매해서는 안됩니다.
산사태 우발지역은 해당관청 산림과에서
확인가능합니다.
비가 많이 오면 산사태가 자주발생하고,
인명피해가 발생가기때문에,
매매토지 근처 기후조건도 확인하면 좋습니다.
축사(냄새) 및 공동묘지등 혐오시설이 있는경우
토지를 매매하면 안됩니다.

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