Unterschied Wohnfläche Nutzfläche - Wohnfläche bei Immobilien berechnen

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Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

Vielleicht sind Sie Mieter und haben in Ihrem Mietvertrag die Begriffe Wohnfläche und Nutzfläche gelesen? Oder sie sind Eigentümer und wollen für die Preisfindung die genauen Flächenangaben herausfinden?
Was der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche ist erfahren Sie in diesem Video.

Der Unterschied zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche spielt bei der Berechnung von Miet- und Kaufpreisen von Immobilien aller Art eine zentrale Rolle.

Aber warum unterscheidet man überhaupt zwischen Wohn- und Nutzfläche?

Die Unterscheidung kommt daher, dass ein Wohnhaus nicht nur Fläche zum Wohnen bietet, sondern es auch Räume gibt, die für andere Zwecke genutzt werden können.
Zu diesen Räumen gehören typischerweise der Keller und der Dachboden.

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Als Wohnfläche werden alle Flächen in einem Haus bezeichnet, die bewohnt werden können. Zu diesen Flächen gehören das Schlafzimmer, die Küche, das Badezimmer, das Wohnzimmer, der Flur sowie weitere gut ausgebaute und beheizbare Flächen.

Dachböden und Kellerräume können auch zur Wohnfläche zählen, wenn diese zum Wohnen ausgebaut sind und beheizbar sind.

Was ist mit Terrassen und Balkonen? Sofern diese überdacht sind, können sie zur Hälfte mit zur Wohnfläche gerechnet werden.

Treppenhäuser und Heizungsräume zählen nicht zur Wohnfläche, aber ebenfalls nicht zur Nutzfläche - Sie sind sogenannte Verkehrs- und Zweckflächen.

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist auch immer die Deckenhöhe entscheidend:

Ab einer Deckenhöhe von 2 Metern wird die Fläche komplett zur Wohnfläche gerechnet.
Bei einer Deckenhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter wird sie nur zur Hälfte eingerechnet und unter 1 Meter garnicht mehr.

Zur Nutzfläche gehören all die Flächen, die zwar genutzt aber nicht bewohnt werden können oder dürfen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Raum nicht beheizbar ist oder über keine Beleuchtung und keinen Strom verfügt, oder die Deckenhöhe zu niedrig ist.

Keller und Dachböden werden daher meist als Nutzfläche betrachtet, da diese häufig nicht zum Wohnen ausgebaut sind.


Häufige Beispiele für Nutzflächen sind zum Beispiel Büros, Werkstätten, Lagerstätten, Produktionsstätten, Verkaufsräume, Arztpraxen oder Schulungsräume.


Die Nutzfläche kann (laut DIN 277) in sieben Kategorien oder Zweckbestimmungen unterteilt werden, dazu zählen:


Wohnen und Aufenthalt

Büroarbeit

Bildung, Schulungen und Kultur

Lager, Verkauf, Verteilung

Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Produktion

Pflegen und Heilen

Sonstige Nutzungsmöglichkeiten



Die Nutzfläche ist also immer der Teil der Grundfläche, welcher laut der jeweiligen Zweckbestimmung auch genutzt wird.
Die Wohnfläche ist immer die Summe aller anrechenbaren Raumgrundflächen, die zu einem Haus oder einer Wohnung gehören und bewohnbar sind.

Als Grundfläche bezeichnet man die Fläche, die ein Objekt auf dem Boden also dem “Grund” zeichnet und stellt sozusagen die Begrenzungsfläche eines Objekts oder eines Raums dar.

Der genaue Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche besteht also darin, ob bestimmte Flächen nur genutzt oder auch bewohnt werden können.

Abschließend kann man sagen, dass Sie bei der Unterscheidung zwischen der Nutzfläche und Wohnfläche darauf achten sollten, dass zur Wohnfläche nur die Fläche gehört, die auch tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Die Nutzfläche kann zwar genutzt, aber nicht zum Wohnen benutzt werden.

Besonders im Falle einer Vermietung oder eines Verkaufs ist es ratsam, vorher die Wohnfläche und Nutzfläche entweder selber korrekt zu berechnen und zu ermitteln oder dies einen Profi übernehmen zu lassen.

Bei Fehlern kann es hier zu Streitigkeiten kommen, die im schlimmsten Fall vor Gericht ausgetragen werden müssen.
Im Zweifelsfall kann hier ein Gutachter oder Immobilienberater weiterhelfen und eine Wohnflächenberechnung durchführen, um mögliche Schwierigkeiten zu vermeiden.



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Da jede Wohnung und jedes Haus individuell ist, gibt es natürlich auch viele Besonderheiten, Ausnahmen und Spezialfälle, die es womöglich zu beachten gilt.

Falls Sie Fragen bezüglich Ihrer Immobilie oder der Wohnflächenberechnung haben, kommen Sie gerne auf uns zu – wir beraten Sie gerne!

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