[인터뷰투데이] 빅데이터로 살펴본 새해 부동산 시장 전망 / YTN

■ 진행 : 이재윤 앵커
■ 출연 : 김기원 / 데이터노우즈 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 내놓은 24차례 부동산 대책이 별다른 효과를 보지 못하고 무주택자들의 영끌 구매로 이어지고 있는데요. 지난해 고공행진이 쭉 계속될지 아니면 정부가 새해에 내놓을 부동산 대책에서 반전을 가져올 수 있을지 전망이 엇갈리고 있습니다.

빅데이터로 부동산을 전망하는 전문가의 의견 들어보겠습니다. 김기원 데이터노우즈 대표 스튜디오에 나와 있습니다. 요즘 빅데이터, 인공지능, 이게 흐름이 돼서 관심이 가는데 말이죠. 빅데이터 이걸로 분석해 보니까 올해 시장이 어떻게 나오는 것으로 나타나던가요?

[김기원]
빅데이터로 부동산 시장을 분석한다라는 것은 개인적인 의견이나 어떤 사견은 전부 다 배제하고 부동산에 영향을 줄 수 있는 다양한 데이터를 가지고 시장을 분석하고 전망하는 것을 빅데이터 전망이라고 하는데요.

사람으로 따지면 성격 데이터, 능력 데이터, 체력 데이터. 이렇게 사람도 여러 가지 데이터로 쪼갤 수 있잖아요. 부동산 시장도 마찬가지로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 요인들이 굉장히 많습니다. 사람들의 소득도 있고 미분양도 있고 입주 물량도 있고 또 주택 구매력지수라고 해서 대출을 껴서 집을 사기 얼마나 부담스러운지 부담스럽지 않은지를 보여주는 그런 데이터들도 있고요.

그래서 이런 다양한 데이터로 분석을 해 봤을 때는 지금 서울 및 주요 수도권의 부동산 시장은 상당히 역사적으로 고평가 구간에 돌입을 하고 있는 것으로 확인되고 있습니다.

그래서 실제 데이터인 소득 대비한 얼마나 서울의 아파트 가격이 고평가되어 있는지 이 차트를 보게 되면 2008년 중순 당시가 가장 높았습니다, 과거에. 그 당시가 25.3 정도였습니다. 그리고 저점이 언제였냐 하면 2014년, 2015년이었어요.

이때는 22가 안 됐습니다. 소득 대비한 데이터로 봤을 때는 2014~2015년이 서울 아파트를 사기에 소득 대비해서 가장 저렴한 시기였고요. 그런데 지금은 2020년 말에 얼마냐 하면 31.2예요.

그러니까 2008년에 고점이 25.3이었는데 지금은 31.2까지 올라온 거죠. 그렇기 때문에 지금은 소득 대비해서 역사상 가장 서울의 아파트는 고평가 구간에 있다, 이런 말씀을 드릴 수 있겠고요.

그다음에 또 많은 분들이 이야기하는 게 서울의 아파트 가격이 앞으로 몇 년 간은 더 올라갈 수 있다라고 이야기하시는 근거 중의 하나가 뭐냐 하면 지금은 사상 최저의 저금리가 유지되고 있다.

그렇기 때문에 당연히 아파트 가격이 좀 더 올라갈 수 있다. 언뜻 들어보면 충분히 타당한 이야기이고 납득이 됩니다. 하지만 금리 데이터보다 훨씬 더 중요한 데이터가 어떤 거냐면 바로 이 주택구매력지수 데이터라고 하는 건데요.

이 주택구매력지수 데이터는 주택 가격 그다음에 금리가 포함된 대출금리, 그다음에 사람들의 소득 데이터까지 들어가 있습니다. 그래서 이 집을 중간 정도의 주택을 대출을 껴서 샀을 때 이자를 상환할 수 있는 부담이 얼마나 많은지 적은지를 알 수가 있고요.

그리고 이 데이터를 가지고 과거에 부동산에 대한 의사결정을 하면 굉장히 정확한 의사결정을 할 수가 있었습니다. 그래서 이 데이터도 이야기를 한 게 뭐냐 하면 2007, 2008, 2009년 정도 역사적으로 굉장히 안 좋았어요, 이 데이터가. 그러니까 대출을 껴서 집을 사기 너무 부담스러웠다는 것이고 그것이 의미하는 바는 그만큼 집값이 사람들의 소득이나 주택담보... (중략)

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