【胡．說樓市】首置客上車101 幫你計雜費！ | Yahoo Hong Kong

香港人很鍾意買樓，一個新世界馬鐵大圍站「柏傲莊」排足八個鐘頭，仍然面不改容要睇樓入票，你就知道這份決心。我們《胡．說樓市》早前也播出了一個關於「和你搵盤」的影片，希望協助首置客尋找心水盤源，估唔到斷斷續續收到谷友私訊表示，希望我們協助，當中也提出一些首置客常見的問題，有些概念我們想跟大家釐清一下。

問題1: 壓力測試點樣計
最多谷友關注「壓力測試」，擔心自己未能過通過測試，銀行會拒批按揭。所謂「壓力測試」，就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，除了你自己的供款佔入息不可超過一半外，局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後，你的供款佔入息不多於六成。
用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入要有7,902元會通過第一關。但在現水平息口加三厘後，月供就變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，就等於月入要有9,463元才過到第二關。

問題2: 首置客能否豁免壓力測試
特首林鄭月娥去年提出「新按揭保險計劃」放寬按揭保險範圍，1,000萬元以下的物業最高可做80%按揭；800萬元以下可做到90%按揭之外，還容許未能通過壓力測試的首置客，只要繳交額外保費可以免壓力測試，而他們只需用供款佔入息一半來計算。
借取按揭保險，需在借取傳統銀行五至六成按揭以上，按得更高成數，故需繳交保費，按揭保費大致為貸款額5%，但如果想避過壓力測試，就要按原有按揭保費再上調一成，即按揭保費預貸款額5.5%。用剛才所說100萬元貸款額，按揭保險費就是55,000元，連同貸款額一併上會，月供4,169元，變相每月8,338元可通過測試。

問題3: 怎樣揀選銀行按揭產品
申請按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率外，還要比較銀行罰息期、現金回贈。鑑於銀行競爭按揭生意激烈，過去也會用高現金回贈來吸引買家方法，但近年略有收斂，一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。基於息隨本減關係，銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年，所以頭幾年贖樓或轉按，銀行都要罰息。一般來說罰息期兩至三年，多數為貸款額2%及1%；以及要退還銀行所提供的現金回贈。
不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前，不少人都想貨比三家，但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。因為這種查詢稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留低紀錄。「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。

問題4: 首置客入市有什麼雜費
最後，買樓不要計漏雜費支出。雜費支出怎樣計呢? 除了要預留一萬至兩萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。樓價愈低、印花稅愈低。但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。這筆支出在簽約後的三十日內需要繳付，多數往律師樓簽正約時，律師會要求你開支票代繳。

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